YAZILARIM

Yataylaşan zekamız, yapay zeka ile dikey düşüşe geçer mi?

Yapay zekaları ilk çıktığı günden beri kullanan biri olarak hep bu korkuyla oturdum ekran karşısına.. Ya bir gün artık tamamen düşünmeyi bırakıp Ai bağımlısı olursam? Sonra hemen şu aklıma geldi, düşünmeden ben Ai’a ne soracağım ki?

Düşüncelerin fikirlerin insanoğlunda bitmesi imkansız, zaten Ai fikride bir hayal bir düşünce değil miydi? Ama sorular peş peşe geliyor;

-Ya ilk sorumdan sonra, bunun üzerine düşünüp, deep search yapmaya devam ediyorsa?

-Ya bulduklarını bir rapor haline ya da bir makale haline dönüştürüp kendi merkezine sunuyorsa? (Muhtemelen yapıyordur…)

-Ya benim fikrimi daha ben hayata geçirmeden bir başkası çalıp da benim önüme geçerse?

Tabiki bir sürü paronoya üretilebilir. Ancak halen esas rahatsız edici olan tüm bu paranoyalar değil de artık zekasına güvendiğiniz insanları işe almak bir avantaj değilse? Herkes hızlıca Ai’dan bulduğu sonuçları önünüze koyuyorsa ve siz artık bir aynı seviye zeka düzlemindeyseniz? Kimin kampanyası bir diğer rakibi geçebilir? Ai’lar rekabetçi fikirler sunabilir mi? Taraf tutarlar mı?

Ai rüşvetleri başlar mı?

Araştırmalar: Yapay Zeka Gayrimenkul Pazarlamada Ne Sağlıyor, Ne Tehdit Oluşturuyor?

Faydalar (artan verimlilik ve doğruluk)

Yapay zeka, mülk değerleme, piyasa eğilimleri analizi ve yatırım değerlendirmelerinde yüksek doğruluk sağlıyor. İnsan sezgisine dayalı hatalı kararlardan kaçınmak mümkün oluyor. BPM
AI destekli chatbot’lar ve sanal asistanlar ile müşteri taleplerine kesintisiz, kişiselleştirilmiş yanıtlar verilebiliyor – bu da müşteri memnuniyetini artırıyor. BPM
Gelişmiş portföy optimizasyonu, pazarlama kampanyalarında hedeflemeyi güçlendirme gibi alanlarda da rol oynuyor. TSK BGD
AI, erken talep öngörüleriyle rekabet avantajı sağlıyor. PlusClouds
Morgan Stanley, gayrimenkul sektöründe AI’nın potansiyel olarak 2030’a kadar $34 milyar değerinde verimlilik kazancı yaratabileceğini belirtiyor. Morgan Stanley

Zararlar ve Riskler (özgünlük kaybı, hatalı bilgi, insan ruhunun silinmesi)

AI, yaratıcı düşünme veya sıradışılığı katamayabilir; insanın “kutunun dışına çıkan” ve duygusal olarak dokunan pazarlama fikirlerine rakip olamaz. proptechbuzz.com
Kullanılan veriler yanlış, eksik ya da güncel olmayan olabilir; bu da karar alma ve analiz süreçlerinde ciddi sapmalara yol açabilir. housecanary.com
AI, duyguyu, empatiyi ve ayrıksı yaratıcı fikirleri üretemez; bu da “kişisel dokunuş”un kaybı demektir.
Özellikle listeleme içeriklerinde yanlış bilgi sunma riski var: Avustralya’da ChatGPT destekli bir ilan, var olmayan okullardan bahsetmiş— etik ve regülasyon sorularını gündeme getirmiştir. Guardian
AI’nin yaratığı metaforlar ya da “blank canvas”, “Hamptons style” gibi ifadeler, yanıltıcı olabilir ve alıcının beklentisini şekillendirebilir. Daily Telegraph
Zillow’da 2025 verilerine göre, emlakçı yorumlarının yaklaşık %24’ü AI tarafından üretilmiş olabilir; bu güven erozyonuna yol açabilir. New York Post

Güncel Uygulamalar: Araştırmalarla Kıyaslama

CGI ve Görsel Pazarlama

GPT temelli CGI görsellerle mobilya ya da dekor ekleyerek satış başarısını artıran gayrimenkul örnekleri mevcut: Bir evin dekoru CGI ile yeniden yaratılarak, satış fiyatı %16 artmış. The Times
Ancak bu tür düzenlemeler “gerçek olmayan sunum” riskini de taşıyor; alıcı hayal kırıklığına uğrayabilir. The Times Daily Telegraph

İçerik Üretimi ve Duygu Eksikliği

AI, ilan açıklamalarını otomatik üretebilir; bu süreç verimli olsa da robotik ve kişisel olmayan içerikler ortaya çıkar. The Times
Aynı zamanda AI yanıtları yanıltıcı olabilir; “her şey AI tarafından üretildi” demek bir çözüm değil, dikkatli kontrol şart. Guardian

Yorumlar ve Güven Erozyonu

AI destekli sahte yorumların artışı, sektörde güven krizine nişan tutuyor. “Yapay zekanın ruhu yoktur”; güveni inşa eden etik ve itibardır. New York Post

“Yataylaşan Zekamız, Dikey Düşüşe Geçer mi?”

1. AI verimlilik ve veri analitiği sunar; ama özgünlük, empati ve ruhu insan zekâsı sağlar.
Yapay zeka rutin işleri alırken, insan yaratıcı fikirler ve duygusal bağ kurma konusunda merkezi rolünü korumalıdır.

2. Robotik içerikler, sıradan kabul edilebilir ama asıl değer: unutulmaz, özgün ve insan ruhuyla yazılan fikirlere aittir.
AI ile yapılan “kolaylık” yerini alıcıyı etkileyen, kalıcı anlatılara bırakmalıdır.

3. Regülasyon ve etik sınırlar netleşmeli; yanlış bilgi, sahte yorum ve yanıltıcı görseller adil rekabeti tehdit ediyor.
Tüm AI çıktıları mutlaka insan kontrolünden geçmeli, şeffaflık sağlanmalı.

4. AI + İnsan işbirliği: Optimal kombinasyon burada gizli.
AI fikir üretimini tetikleyebilir, ama bu fikirleri insan dokunuşuyla zenginleştirip özgünleştirmeli.

Özet

Başlık	Faydası	Tehlikesi / Eksikliği
Veri Analizi	Hızlı, kapsamlı analizler	Eski, hatalı veriyle kötü sonuçlar
Pazarlama Otomasyonu	Hızlı içerik ve görsel üretimi	Soğuk, duygusuz, sıradan mesajlar
Yorumlar ve Güven	Etkin iletişim sağlanabilir	AI taraflı yorum, güven kaybı
Yaratıcılık & Ruh	İnsan dokunuşu olmayan içerik	Robotik fikirler; alıcıya çarpıcı gelmeyebilir

DİKKAT!! İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ KANUNU TASLAĞI

Türkiye’nin ilk İklim Kanunu, gayrimenkul sektörünü ve özellikle eski gayrimenkulleri çeşitli şekillerde etkileyecektir. İşte bu kanunun olası etkileri:
Yapı Standartları ve Yenileme
İklim Kanunu, eski binaların enerji verimliliği ve çevresel sürdürülebilirlik açısından yenilenmesini teşvik edecektir. Bu, eski binaların modern standartlara uygun hale getirilmesi için yenileme projelerinin artmasına yol açabilir.
Emisyon Hedefleri
Kanun, emisyon azaltma hedefleri belirleyerek, gayrimenkul sahiplerini enerji tüketimini azaltmaya ve yenilenebilir enerji kaynaklarına yönelmeye teşvik edecektir. Eski gayrimenkuller, bu hedeflere ulaşmak için daha fazla yatırım gerektirebilir.
Finansal Teşvikler
İklim Kanunu, yeşil finansman ve sürdürülebilir iş modellerini destekleyecek düzenlemeler içermektedir. Bu, eski binaların iyileştirilmesi için finansal destek almayı kolaylaştırabilir.
Değer Artışı
İklim değişikliği ile mücadele kapsamında yapılan yenilikler, eski gayrimenkullerin değerini artırabilir. Enerji verimliliği yüksek ve çevre dostu binalar, alıcılar tarafından daha çok tercih edilecektir.
İklim Değişikliği Riskleri
Eski gayrimenkullerin iklim değişikliği kaynaklı afetlere karşı dayanıklılığı artırılmalıdır. Bu durum, gayrimenkul sahiplerinin binalarını güçlendirmesine neden olabilir.
Yasal Düzenlemeler
Kanun, çeşitli yasal düzenlemeleri içerdiğinden, gayrimenkul sahiplerinin bu düzenlemelere uyması gerekecektir. Bu durum, eski binaların yeniden yapılandırılması veya onarılması için yeni kurallar getirebilir.

Sonuç
Türkiye’nin İklim Kanunu, eski gayrimenkullerin yenilenmesi, değer artışı ve çevresel sürdürülebilirlik açısından önemli değişiklikler getirecektir. Gayrimenkul sahipleri, bu değişikliklere uyum sağlamak için stratejiler geliştirmelidir.

Real Estate Investment Funds: A Secure and Profitable Investment Option

I’ve been working on Real Estate Investment Funds (REIFs) for a long time. I’ve been trying to explain that REIFs are a great option for investors, both tax-wise and for safe investing. There was a lack of official statements from the government on this topic, but now one has finally been made. These funds have so many advantages. If you don’t have enough capital for a real estate investment and want a better return than regular savings, these funds, regulated by the Capital Markets Board (CMB) and managed by professionals, are perfect for you. Plus, they’re great for obtaining citizenship through real estate investment. By investing $500,000 USD and not selling the fund shares for three years, you can get citizenship. These funds are periodically valued under CMB supervision, so you don’t need a valuation report when buying, which removes the risk of buying below value and ensures a secure investment.
We plan to include only commercial real estate in our funds, so you’ll keep earning rental income throughout your investment. Unlike traditional residential investments, you’ll be making a profitable choice with a revenue-generating model. Thanks to annual real estate valuations and increasing rental income, the value of your shares will also go up. As Minister Şimşek mentioned, I believe REIFs will be the most secure real estate investment tool in the future.

“KORKANSIN, VİCDANSIZSIN!”

Kader coğrafyası ilan ettik kendimizi de kaderimizi biz kendimiz yazdık. Bugüne kadar yapılan her şeyi sanki biz yapmadık, biz onayını vermedik, biz satın almadık, biz itiraz etmedik… gibi… Şimdi de kader diyerek kendimize yalan söylemeye devam ediyoruz.

İnşaat sektörünün hatırı sayılır senedir bir hizmet vereni olarak söyleyebilirim ki, yetersiz denetimlerle, bilinçsiz yetki verenlerle ilerleyen bir sektörümüz var malesef… Japonlara sormuşlar, “Yaptığınız binaları kim denetliyor?” şaşkınlık içinde bakarak “Biz yapıyoruz, denetime gerek mi var?!” diye cevap veriliyor.

Bir işi yaparken ahlaki değerlerin devreye girmesi için bir denetime gerek olmamalı;

Eğer bir denetimciden sebep doğruyu yapmaya çalışıyorsan, sen vicdanlı ya da ahlaklı değilsin! “KORKAKSIN”

Eğer sen bir denetimcinin denetimini aşmak için, işin hakkını vermekten kaçıp, denetimcinin olurunu satın alıyorsan! Sen “VİCDANSIZSIN”

Malesef işleri oluruna bırakmak biraz bizim kültürümüze yerleşmiş. Oluruna bırakınca sonuçlara kader demeye de alıştırılmışsız. Tekeffülden uzaklaşmış bir toplum olmaya başlamışız.

İnşaat sektörü oyuncuları ellerinden geleni yapsalarda halkı ikna etmeleri çok zor. Çünkü bilinçlerde başkasının kazanacağı parayı hesaplamak öncü fikir halinde. Bunun sebebi işini hakkıyla yapmayıp sadece para kazananlardır. İşlerini hakkıyla yapan iyi geliştiriciler şimdi çıksa ve deselerki “binaların yapım şekli bu olmalı” halkın dilinde rantçı, para peşinde koşan, sömürücüler olurlar ve asla kendilerini savunamazlar. Çünkü kalabalığın sesi bastırılamaz. O ses haklı haksız, haksızı haklı yapar. Bu yüzden koskoca bir sektör şimdilerde sessizce yardım faaliyetlerinde bulunuyor. Konuşmak isteseler, konuşulacak çok konu var.

Şu an yapılacak işlerden öncelik, deprem bölgelerinde hızlıca inşaata başlamak ve yeni rantlar yaratmak değildir. İnşaat sektöründeki yeterliliklerin hemen tekrardan gözden geçirilmesi ve yetkin olmayan firmaların ruhsatlarının iptal edilmesi gerekli. Müteahitlik belgesine psikoteknik testlerde başarı şartı getirilmeli. Bu testlerden geçip kalanlara zorunlu ödenekler çıkartılıp, oluşturulan fonlarla tüm konuyla alakalı profesörler bir araya getirilmeli ve yeni bir kurgu ile şehir planlanmalı, yönetmelikler, denetim mekanizmaları yeniden planlanlanmalı.

Türkiye bütünüyle güzel bir ülke olabilir. Ama yapılanmasını tamamlaması lazım. Şu an 10 ilimizi etkileyen büyük bir yıkım yaşadık. Bu acılar unutulmaz ama büyük dersler çıkarılabilir. Bu illerimizde pilot bir yapılanma hazırlanıp, göç alacak harika bir bölge oluşturulabilir. 55% gelir kaynağının İstanbul olduğu bir ülke bütünüyle güzel bir ülke olarak kabul edilemez. Bu bölgeyi yeniden yapılandırıp, önem sırasına göre diğer şehirlerimiz yapılandırılmalı. Buna kaynak nasıl oluşturulacak diye soranlar olacaktır. Biz nelerin kaynağı olduk oluyoruz… Güldürmeyin bizleri 🙂

Eskiyemeyen yeniler..

Son dönemlerde en çok tutkunu olunan kelime “RETRO” olmalı. Geriye doğru anlamına gelen bu kelime bize ne ifade ediyor? Sadece eski mobilyalar mı? Yeni bir salon takımını eski şekilde dizayn etmek mi? Yoksa 1970’lerin modasını yeniden tasarlayıp, moda koleksiyonları oluşturmak mı?

Eminim aranızda bir çok Avrupa şehirlerini arşınlamış hatta bunun yanına Amerika deneyimi eklemiş hatta ve hatta birde Güney Amerika yapmış kişiler vardır. Hiç düşündünüz mü neden oralarda eski yapılar korunuyor? Neden bir Avrupa şehrinde 100-200-250 ve ya daha yaşlı binalarda oturmak mümkünken bizim bulunduğumuz topraklarda bu mümkün değil?

Tamam tamam… Başlamayın şimdi bilmem kaç medeniyet, kaç imparatorluk kaç savaş gördü bu topraklar falan filan…

Bizim daha yaparken yapılara biçtiğimiz ömür 40-50 yıl. Hadi eskiden kalmadı, kalamadı koruyamadık. Ama şimdi yaptığımızın ömrünü neden daha yaparken bu kadar kısa belirliyoruz?

Daha yaparken biri diyor ki, – Yahu 40 yıl sonra buranın ne kadar değerleneceğini biliyor musunuz? Burada yapılabilecekleri bir hayal edin? Bu bina yıkılıp neler yapılabilir? Amma da çok kar edeceksiniz!..

Peki bu düşünce neden şöyle olamıyor? Yıllar sonra buraları bir hayal edin, ne kadar gelişecek, popülerliği artacak, buluşma noktası olacak ve bizim binamız yaşlandıkça değeri artacak.

Yıkıp geliştirmek yerine saklayıp değerlendirme kültürümüz malesef yok. Bunun sebebi göçebe kültürümüzden geliyor olabilir. Peki hiç mi yerleşemedik, hala mı yürümeye devam edeceğiz, hiç mi yorulmadık? Yürüdük çadır kurduk, yeri beğenmedik çadırı topladık başka yere yürüdük de yerimize gelene ne bırakıyoruz? Yeni gelen, yeni fikirleriyle hiç mi bizim bıraktıklarımızdan etkilenmesin?

Biz Türkler bence çok değişken, gelişime açık ve çabuk adapte olan insanlarız. Hemen bir lider buluruz, hemen bir devlet kurarız, hemen bir pratik yol buluruz… da.. İşte bir türlü kalıcı olamıyoruz. Kalıcı şeyler ” en azından binalar” üretemiyoruz. Her şeyin pratiğini bulmak süper bir özellik ama pratik olmak doğru planlamayı, ileriye dönük fikirleri ve kaliteli üretimi öldürüyor sanırım.

Katılırsınız katılmazsınız bilemem ama, pratik olma işini biraz abarttık sanırım.

Yeni tasarlanan binalara bakıyorum da hiç birinin 100 yaşını görebileceğini sanmıyorum? Mayasında yaşlanabilme kabiliyeti yok. Ama her şeyin eskisi yıllanmışı değerlidir derken, tüm yıllanmış değerlilerimizi ömürsüz gelir geçer yapıların içinde yaşar olduk.

Daha vizyoner yapılar üretebilmek ümidiyle…

Doğayı korumak zenginin işi..

Kirlenen hava kalitesi, tükenen kaynaklar derken birde salgın hastalıklarla boğuşan insanlık tüm yaraları saracak çareler arıyorlar. Sanırım doğa binlerce yıldır kendinden hıncını almaya çalışan insanlıkla yüzleşiyor. Eriyen buzullar, kirlettiğimiz atmosfer, içindeki canlıların hayatını hiçe sayarak kirlettiğimiz denizler ve beton yığınına dönüştürdüğümüz şehirler. Tüm bunların bir geri dönüşü olacaktı tabi ki..

Yollar, içme suyu ve tüm sosyal gereklilikler toplu bir yaşama daha kolay ulaştırıldığından şehirler oluşmaya başlamış ve konfor ihtiyacı arttıkça çevreyi kirleten faktörler de oluşmuştur. Bu kirlilik önlemleri için bir çok önlem alınmaya çalışılıyor ama yeterli mi? Bu önlemlerin konut ve ticari binalara uygulanan kısmı hakkında yazmak istedim.

Yeşil bina ismiyle yapılan binaları duymuşsunuzdur. Hatta bu özelliklerin kolay uygulanabilmesi için verilen iki bilinen sertifika sistemi de var. Biri LEED diğeri BREEAM. İnşaa edilen binalarda doğaya dost malzemeler ve sistemler kullanılması halinde verilen sertifika sistemleridir. Kriterler başlıca özetlenecek olursa doğal malzeme kullanımı, yalıtım ve enerji sarfiyatında düşük tüketimler baz alınıyor. Hatta bu sertifika kriterleri o kadar iyi belirlenmiş ki yakıtsız araçlarla ulaşım, toplu taşımaya yakınlık ve kendi enerjisini üretme, minimum kaynak tüketimi gibi maddeler içeriyor. Ama tabi bu kriterler uymanın da bir üretim maliyeti var ve standart bir bina üretiminden daha pahalıya çıkıyor. Bu üretim maliyeti haliyle satış ve kiralama fiyatlarına yansıyor. İşte burada önemli bir soru ortaya çıkıyor. Çevreye dost binaların kullanıcıları sadece daha fazla para ödeyebilen kişiler ve şirketler mi olmalı? Tabi ki servetini bu dünyada kazanmışların doğa vefa borcu, onu korumak olmalı. Ama bu görev sadece sayıları az olan varlıklı ve doğa bilinci gelişmiş kişi ve kurumların olmamalı.

Yeşil Bina kriterlere uyumlu yapıların yalıtım seviyesi üst düzey olduğundan ve bazı enerji üretim sistemleri içerebildiğinden, daha az maliyetli giderleri oluyor. Yüksek maliyetle üretilebilen, yüksek fiyatla kullanıcısı ile buluşan bu binalar da enerji sarfiyatı az ve ucuz maliyetli oluyor. Aslında başta verilen ödenen bedelin amortismanı söz konusu. Tabi ki alım fiyatını ödeyebilirsen..

Uluslararası yardım kuruluşu Oxfam, İsviçre’nin Davos kasabasında düzenlenen Dünya Ekonomik Forumu öncesinde yıllık küresel gelir eşitsizliği raporunu açıkladı. Rapora göre dünyadaki 2 bin 153 milyarderin sahip olduğu servet 4 milyar 600 milyon kişinin toplam gelirinden fazla. Bir başka deyişle, dünya üzerindeki milyarderlerin serveti dünya nüfusunun yüzde 60’ının toplam servetini aşıyor.

Böyle bir gelir dağılım eşitsizliğinin olduğu ekonomik sistemde çevre dostu bina kullanıcılarının yüksek imalat maliyetlerinden kaynaklı sadece zenginlerin “tabi ki çevreye duyarlı olan zenginler” kullanabilmesi çok adaletsiz. Bu konuda önce belediyelerin girişimi ile hükümetlerin vergi indirimi veya bu tip binalara teşvik sistemlerini geliştirmesi gerekir. Bu duyarlı kullanıcı kitlesini artırmak için büyük bir girişim olacaktır.

Zor karar…

Uzun yıllar aynı yerde bulunca orayı en güvenli yer olarak düşünmeye başlarsın. Güven zor kazanılan bir şey evet.. Ama her zaman güvende kalmak, risk almamak da tek düze bir yaşamın kapısını aralıyor.

Hiç kararsız kalmadım. Tavsiyem; ne kadar zaman alırsa alsın ama mutlaka bir karar verin.

Her gün aynı işi yapmak, yarattığınız tüm süreçleri artık gözünüz kapalı yapabiliyorsanız. Her başarının, her olumsuz olayın sebebini kolayca bulabiliyorsanız. Yaptığınız işin heyecanı ve gelişime açık yanı kalmamış demektir. İşte böyle bir düşünce ile 7 sene emek verdiğim işimden zor bir kararla ayrılmaya ve yeni bir heyecan aramaya karar verdim. Bir çok plaza çalışanı gibi gidip bir kahveci ya da ufak bir cafe açmadım tabiki.. Bence herkes kendi bildiği işi ya da inandığı işi yaparsa başarılı olur. Aynı işimi yapıyorum, sadece yeni bir proje ve yeni bir marka için.

Zor bir karar süreci oldu, çünkü yeni tercihimle ilgili o kadar çok olumsuz yorum aldım ki.. Çoğu kişi doğru karar demedi. “Bir kişi hariç” Biliyorum ki bunların hepsi insanların hep doğru işi arayışı ve güvenli yerde kalma isteğiyle alakalı. Peki doğru iş diye bir şey var mı? Yoksa o işi doğru yapan kişinin kendisi mi? Benim için doğru olan “o işi doğru yapan kişinin kendidir” mantığı. Her zaman yaşayarak öğrendim, bu hep böyle oldu. “Ben analitiğim, hesaplar, tartar doğruya ulaşırım” diyen kişilerin, deneyimleyerek başaranlardan az olduğunu hep gördüm. Cahil cesareti falan derler. Siz hiç kendine inanan, en kötü işi doğruya çevirebileceğine inanan cahil gördünüz mü? Benimki de öyle bir karardı, yaşayarak öğrenmeyi tercih ettim ve mutlaka anlatılanlar bu kadar kötüyse, bir yerlerde yanlış yapılıyordur diye yola çıktım. Ve görüyorum ki olumsuz yorumların ve olumsuz deneyimlerin hepsi, bardağın dolu tarafını görememekle alakalı…

Hayali olan birinin hayali için çalışmak, onu anlayabilmekle başlıyor. Benim için bu hep böyle oldu. Başarının cevabını, çok satmakta ya da sistemi sürdürmekte aramak başarısızlığın başladığı yer sanırım. Hayalin nasıl gerçeğe dönüşeceğinin yolunu bulmak… Bence başarının sırrı bu. Soru şu olmalı hayal nasıl gerçek olur?

Şuan bunu yapmaya çalışıyorum. Hayaller, tutkular nasıl gerçeğe dönüşür? Hep birlikte göreceğiz.

Dedim ya zor karar diye, zoru başarmaya çalışmak, kimsenin anlayamadığını anlamaya çalışmak insanı dinç tutuyor.

Ben de herkes gibi deniyorum ama anlamaya ve inanmaya çalışarak…

Ticari Gayrimenkul Yatırımının Şirketler İçin Avantajları..

Her yıl sonu yaklaştığında bir sonraki senenin iş planları ve hedefleri gündeme gelir. Yıl sonu demek bilanço demektir. Gelecek seneyi planlarken geçtiğimiz son iki senenin ekonomik verilerinin iyi yönde olmadığını gördüğümüzde, bir sonraki yılın yeni hedeflerinde iş yatırımı için öz sermayenin yaratabileceği ucuz kredi yada kredi limit düzenlemesi ön planda tutulmalıdır. Vergisel avantajları da göz önünde bulundurursak, şirketlerinize şahsi hesaplardan borç vermek yerine, şirkete gayrimenkul yatırımının daha mantıklı bir seçenek olduğu ortaya çıkacaktır.

Özellikle firmaların bu son dönemde yapacağı faturalı ticari gayrimenkul yatırımlarının vergisel geri dönüşten daha fazla fayda sağlayacaktır.

Bu sebeple ticari gayrimenkul yatırımının şirketler için avantajlarına göz atalım.

Gayrimenkulden kira geliri elde edilebilir ve şirketin ticari faaliyetleri dışında sabit bir geliri olur. Yatırım şirket sermayesiyle değil, ortakların şirkete sağladıkları şahsi kaynaklardan yapıldı ise, kira gelirleri ile ortaklara kısa vaade de geri ödenebilecek bir yatırım ve şirket envanterinde bir gayrimenkul eklenmiş olur.
Alınan gayrimenkul, ipotek verilerek şirkete kredi imkanı sunar, şirketin kredi karşılığında gayrimenkulü varken ikinci bir parayı vadeye yayarak ödemesi ticari bir avantaj olarak değerlendirilebilir.
Envanterde bulunan bir asset, ister banka, ister farklı bir firma ile mal alışverişinde limit karşılığı gösterilebilir.
Faturalı bir ticari gayrimenkul yatırımı karlı bir yıl geçirmiş firmalar için vergisel avantaj olarak görülebilir.

Ender AYDOĞDU

Duygusal girişimler, analitik düşünceler ile yer değiştirmelidir..

İnşaat yapma cazibesine kapılanlar, kazancın yüksek olduğunu sanmakla hata yapmaya başlıyorlar.

Kazanç yüksek olabilir. Ama bu doğru yerde doğru proje ile mümkün. Görünen o ki, geliştiriciler bölgelerine uzak fiyatların peşindeler. Halen hatalı fizibiliteler, yanlış konseptler uygulanmaktadır. Maltepe, Kartal ve Pendik E-5 hattında fiyatların bitmiş projelerde bile 7.000 TL/m²’e alıcı bulmaya zorlandığı zamanda. Yeni çıkan projelerin fizibilitelerini 10.000 – 11.000 TL/m²’den yapmaları ve bu fizibilitelerle arsa sahipleri ile anlaşmaya çalışmak, gereksiz bir arsa fiyat balonu şişirmekten öteye gitmeyecektir.

Oysa ki bu tip bölgeler halen, orta gelirli tüketicinin gayrimenkul satın alabileceği yerlerdir. Buralarda 3.500 – 6.000 TL/m² bandında B ve B+ çıkacak bir projenin başarısız olma ve satış firesi verme şansı yoktur. Hatta bu geliştiricinin ortaya koyduğu projelerinin bölgede bir marka yaratması, sürekliliğinin devamı kaçınılmaz olur. Bu süreklilik bölgeyi doğal yükseliş trendinde 10.000 TL/m² fiyatına ulaştırabilir.

Bölgesinde markalaşmış ve değer kazandırmış bir geliştirici olarak anılmak mı? Yoksa projesini satamayan bir geliştirici olmak mı?

Türk geliştiricilerinin heyecanı ve hızlı girişimcilikleri doğrudan uzak sonuçlarla geri dönüyor. Satılamayan stoklar ve yatırım yapamayan alıcı bize durağan bir piyasa getirir. İşin çok çok derinine indiğimizde ekonomik sebeplerin temelinin duygusal hareketlerimizden kaynaklandığını görürüz. Analitik bir düşünce yapısına sahip olmak ve yatırımları bir matematiksel sonuca göre yaptığımızda, baştaki duygusal girişim ekonomik durağanlık yaratacağına, işin sonunda elde ettiğimiz kar duygusal haza dönüşür.

Duygusal girişimler, analitik düşünceler ile yer değiştirmelidir..

Ender AYDOĞDU

Yenilenmenin başladığı yer..

Harika planlanmış şehirlerde yaşamayı istemeyen yoktur. Barcelona, Washington DC, Jaipur, La Plata gibi.. Bu tip şehirler için çalışılıyor.. Ama tek fark, burada, İstanbul’da geçmişin üzerine yapılıyor ve bu gerçekten zor. Uzmanlık alanım şehir plancılığı değil tabi ki ama yenilenen bir şehirde gayrimenkul satış işinde çalışıyorsan bazı hataları görmeye başlıyorsun.

Gelişimin sürdürülebilir olması için şüphesiz karlılık olması gerekir. Her kentsel dönüşüm alanında maksimum kazanç elde etmek isteyen geliştiricilere fiyat ve değerleme denetimi getirilmediği sürece, bölgesel fiyat dağılımı dengesiz yükselmeye devam edecektir.

İstanbul’un kentsel dönüşüm bölgelerinden Fikirtepe’i ele alalım. C sınıfı bir yapılaşmanın olduğu bir bölgede residencelar inşaa ediliyor ve fiyatlar neredeyse Bağdat Caddesi ortalamasında. Bir mahalle kültürünü ve yaşam alışkanlıklarını yitiriyor. Kötü yaşam koşullarının ne kültürü var diyebilirsiniz. Her yaşam alanının alışkanlıkları varıdır. Sırf daha fazla kar etmek amacıyla, çocukları okullarından edip, insanları komşularından ayırıp sırf daha pahalı bir mahalle yaratacağım diye farklı bir bölgeye taşınmak zorunda bırakmak doğru değildir. Bölgeler zaman içerinde daha homojen bir şekilde zenginleşebilir ama bunu hızlı bir yıkım ve yerine alınamayacak kadar pahalı binalar yapmakla çözüme ulaşmak ekonomik koşullarla halka tecrit dayatmasıdır.

-Ama “Bu hamleden o mahalle halkı kazanç sağlıyor.” Şüphesiz!.. Ama kazanç sağlamak yeni yaşam koşullarına ayak uydurabilecek düzeye getirmiyor. Yenilenen bölgelerin etrafında oturan ve bu alanlarda yatırım yapmayı hedefleyen orta gelirli kişiler, gelirleri doğrultusunda şehir dışına itiliyor.

Aslında dengesizlik, tamamen kazancın yer değiştirmesi.. “Düzensiz ve dengesiz bir değişim.” Üniversite mezunu, bir yöneticisiniz ve yaşam alışkanlıklarınız merkezi bir bölgede ve yan mahalleniz kentsel dönüşüm amaçlı yıkıldı yenilenecek. Buradan bir gayrimenkul sahibi olma şansına sahip olmalısınız. Şuan ihtiyaç, beyaz yakalının yaşam alışkanlıklarını devam ettirdiği bölgede, orta segment projelerdir.

İstanbul bu dengesiz değişimden acı sonuçlar çıkartıyor, yüksek kar amaçlı yapılan lüks projelerdeki satılamayan stoklar geliştiricilerin canını sıkıyor. Umarım bu hataları İzmir gibi şehirler tekrar etmez. Her gelişimin ilk olanından çıkartılacak dersler vardır. İyi değerleme, verilen imarlarda geliştiricilere getirilecek yapı sınıflandırma kısıtlamaları ve yaşam alışkanlıklarına saygı bizim bu dönüşümün daha mantıklı yapmasına olanak sağlayacaktır.

Kaliteli ve pahalı üretip satılmaması mı? İhtiyaca göre üretip, alıcısıyla buluşturmak mı?