Etiket: kazanç

Gayrimenkul mü? Menkul kıymet mi?

Gayrimenkul Sertifikası,

Gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen ama yeterli kapitali olmayan yada riski mülkiyet olarak değil menkul kıymet olarak almak isteyenlerin tercihi olacaktır.

Şuan uygulama sadece tek bir TOKİ projesinde uygulansa da ileride yaygınlaşacaktır. Bizim gibi yıllardır bu işi yapan herkesin aklının bir köşesinde bulunan hayal sonun bir model olarak halka arz edildi. Şuan tek seçenekli bir sertifika olduğu için alternatifsiz ve rekabetçi değil ama ileride örnekler çoğalınca rekabetçi bir piyasa yaratabilir ve Borsa İstanbul tarafından Gayrimenkul Borsası olarak sınıflandırılabilir.

Gün geçtikçe değişen finansman kaynaklarına bir yenisi daha ekleniyor. Aslında kimileri için yatırım olan bir emtiya, bir üretici için finansman kaynağıdır. Gayrimenkul almaya bütçesi yetmeyen ve sertifika düzenlenmiş bir projeden Gayrimenkul Sertifikası toplayan bir yatırımcının ileride elde ettiği karla hedefine ulaşması mümkünken, üretici içinde finansman sağlanmış olur. Bu tip yatırım enstrümanlarının, gayrimenkul piyasasındaki üreticilerin daha şeffaf ve doğru işler yapmasını sağlayacaktır. Her sertifika oluşturup satmak isteyen üretici Borsaya kote bir üretim yapacağı için şeffaf bir bilanço ile hareket etmek zorunda olacaktır. Hem üreticiler hemde yatırımcı için ileride daha kaliteli işler ortaya çıkacağı kesin.

Yatırımcı gerçek ve büyük karı aslında sertifikasını satın aldığı projenin bitiminde, TOKİ’nin yapacağı değerleme ve sonrasında gerçekleşecek olan açık arttırmada elde edilecek satışa göre alacak. Bu sebeple öngörülü bir yatırım yapılması gerekir. Bir projenin ortalama yapım süresinin 18 ile 30 ay olduğunu baz alırsak, bugünün fiyatlarının bölge dinamiklerine, satış ivmesine göre 1,5 – 2 sene sonra nerede olacağını tahmin etmek gerekir.

Gayrimenkul Sertifikası yatırımı yapılırken dikkat edilmesi gerekenler,

Projenin konumu,

Bu lokasyondaki yakın projeler ve ulaşım imkanları,

Projenin büyüklüğü,Satış fiyatları,

Üreticinin marka değeri,

Üreticinin önceki pazarlama satış faaliyet başarısı.

Umarız ki sistem yatırımcı tarafından rağbet görür ve hızlanır. Yurt dışı kaynaklı likidite bu kanalla Türkiye’ye daha hızlı ulaşabilir.

Gayrimenkul Sertifikası hakkında geniş bilgi almak için bu web sitesini inceleyebilirsiniz. http://gayrimenkuldesertifika.com/

 

Ender AYDOĞDU

Hızlı gitmek mi? Yoksa Hızlı olmak mı?

Gayrimenkul yatırımı nasıl yapılmalıdır?

Bir gayrimenkul alacakken nelere dikkat edilmelidir?

Evrimin nasıl bir sırası var ise gayrimenkul yatırımında dikkat edilmesi gereken noktalar ve sıralamalar vardır. İhtiyacından fazla gelir elde eden herkesin doğru bir yatırım yapma isteği vardır. Fakat öncelikle kişinin karar vermesi gereken bazı unsurlar vardır.

Profesyonel yatırımcı olmak mı?

Duygusal yatırımcı olmak mı?

Nedir bu profesyonel / duygusal yatırımcı olma kararı? Eğer bir yatırımcı yatırımını kısa sürede amorti edip, kara geçmeye başlamak istiyorsa profesyonel yatırımcı olma kararı almak üzeredir. “Gayrimenkulü alayım ileride belki kullanılır, bu arada değerlenirse kardır.” düşüncesi ise duygusal yatırımcı olma yönünde eğilimlerdir. Her iki yatırım davranışı da piyasada fazlası ile mevcuttur. Aslında duygusal yatırımcı için pek söylenecek bir şey yok, gönül bağı kurabildiği her şeyi satın alabilir. Ama profesyonel bir yatırım için söylenecek çok şey varıdır.

Yatırım yapılacak bölgenin gelişim ivmeleri incelenerek, ileriye dönük bir yatırım kar getirebilir. Ama bölge çok iyi analiz edilmelidir. Belediyelerden gelecekte yapılacak altyapı çalışmaları, ulaşım projeleri ve bölgenin genel imar planlarını profesyonel bir gözün incelemesi gerekir. Ama sadece bir bölgenin gelişimini incelemek gayrimenkul yatırımı için yeterli değildir. Alınacak mülkün yapım yılı, projesi ve tasarımı da yatırımın geri dönüş süresini doğrudan etkileyecektir. Planların verimliliği, binanın teknik özellikleri ve sosyal alanları kullanım amacına uygunsa mülkün tercih edilir bir yatırım aracı olmasını sağlayacaktır. Kira endeksi ise yatırımın geri dönüş süresini belirler.

Profesyonel gayrimenkul yatırımında iki faktör,

  1. Değer artışı
  2. Amortisman süresi

Değer artışı doğrudan gayrimenkulün bulunduğu bölgenin gelişimi ile alakalıdır. Buna ek olarak eğer markalı bir projeden yatırım yapıyorsak, projenin bölgeye kattığı değeri ön görebilmemiz gerekir. Bazen bir proje bulunduğu bölgenin ilk projesi ise gelişimi tetikleyebilir. İlk yatırımcılar her ne kadar kumar oynuyor gibi görünseler de aslında ön görüsü yüksek kişilerdir. Bölgenin ilk projesine yatırım yapmakla, baz fiyatın belirlenmesini sağlamış olurlar, daha sonra ki geliştiricilerin projeleri artık bu baz fiyatın üzerinde özelliklerine göre fiyatlanacaktır. Ya da kentsel dönüşüm alanında yapılan bir yatırım, değişen imar planları ile yatırım değerini çok fazla katlayabilir.

Amortisman süresi ise gayrimenkulün satış fiyatının yıllık kira getirisine oranı ile alakalıdır. Bu oran her ülkeye, her şehire göre değişir. İstanbul’da konutta 18-23 sene, ticari gayrimenkulde 15-18 senelik geri dönüşler iyi yatırım olarak değerlendirilir. 10-12 yıllık örnekler de görülebilir ama kısa süreli kar sağlayan her yatırımın riskleri olduğunu unutmamak gerekir. Bu tip kısa vadeli yatırımlarda, kira getirisi ya projeksiyondur ya da pazardaki kiralama fiyatı düşmüş bir bölgenin, önceki kira getirilerine göre hesap edilirken, düşen yeni pazar fiyatından satış fiyatı belirlenmiş olabilir. Üzerinde ipotekler vs. olabilir ya da kira kontratı kiracıyı mülkün kullanımı konusunda fazla özgür bırakmış olabilir. Amortisman süresine göre hesabı kira getirisi ile yaptıysa yatırımcı, mutlaka kontrat içeriklerine, tapuya işlenmiş şerh ve ipoteklere dikkat etmelidir.

Bu sebeplere göre gayrimenkul yatırımı için “Hızlı gitmek mi? Yoksa hızlı olmak mı?” önemli diye sorabiliriz. Hızlı gidenler, gerekli araştırmaları yapmadan yatırımlarını gerçekleştirenlerdir. Unutmayın kar zararın kardeşidir! Düşünmeden yapılan bir yatırımın karı kadar zararı da olacaktır.

Konut yatırımları eğer bulunduğu bölge hızlı bir gelişim ivmesinde değilse ya da bölgede baz fiyat oluşturan bir ilk proje, ikinci, üçüncü proje değilse genelde duygusal yatırımlardır. Bir de bu tip bir yatırımı kira getirine endekslersek, tabi olunan kanun borçlar kanunu, gelir vergisi dilimi vs. karlı bir amortisman süresi ve kaliteli bir yatırım sınıfında sayılmayacaktır. Kira kontratı konutlarda, her yıl kiracı tarafından enflasyon oranında artış yapıldığı sürece kendini otomatik yeniler.

Ticari gayrimenkul yatırımları ise profesyonel yatırım davranışına daha yakındır. Yatırımcıların çoğu ilk konut yatırımını deneyimlemiş, farklı finansal hesaplar içinde bu yatırıma doğru ilerlerler. Tabi olunan kanun ticaret kanunudur ve stopaj/KDV gibi vergisel ödemeleri kiracınız yapar. Kira kontratları üzerine artışlar açıkca yazılabilir ve kontrat süresi bitimi nettir.

 

Ender AYDOĞDU