Yatırımlar hakkında

Türkiye’de KDV Ödemeden İş Yeri ya da Konut Satın Alabileceğinizi Biliyor musunuz?

Artık Türkiye’de KDV ödemeden yeni konut veya yeni iş yeri satın alıp, % 1 – %18 arasında değişen oranlarda kazançlı çıkabilirsiniz. Çünkü Türkiye’de;

– Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilerin,

– Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen şirketlerin

yapacakları yeni konut veya yeni iş yeri alımları KDV’den istisna. Buna ilişkin yasal düzenleme 1 NİSAN 2017 tarihinden itibaren yürürlüğe girdi.

KDV Ödemeden Hangi Taşınmazları Satın Alabilirsiniz?

Yapı ruhsatında;

– Konut,

– Dükkan,

– Ofis,

– Büro,

– Rezidans,

– Apart daire,

– Devre mülk ve benzeri

olarak yazılı olan taşınmazları KDV ödemeden satın alabilirsiniz.

Ancak, bu taşınmazların satın alınabilmesi için;

– Yapı ruhsatının bulunması,

– Alıcıların kullanımına hazır vaziyette fiilen teslim edilmesi,

– Kat irtifakı kurulabilen konut veya iş yerlerinde ayrıca kat irtifakının kurulmuş olması

gerekiyor.

KDV İstisnası, Müteahhit veya İnşaat Şirketlerinden Satın Alınan Yeni Konut veya İş Yerleri İçin Geçerli.

KDV istisnası, satın alacağınız konut veya iş yerinin müteahhit veya inşaat şirketlerinden satın alacağınız ve tapuya ilk kez tescil edilecek yeni konut veya iş yeri alımları için geçerlidir. Yani, ikinci el konut ve iş yeri satışlarında KDV istisnası yok. Dolayısıyla, daha önce satış vb. nedenlerle başkası adına tapuya tescil edilen konut veya iş yerlerini satın alırsanız, KDV ödemek zorunda kalırsınız.

Vergi İstisnası Kapsamında Satın Alınacak Konut ve İş Yerinde Sayı ve M2 Sınırlaması Var Mı?

Hayır, yok. Aranılan şartları taşıyan yabancı alıcılar, vergi istisnası kapsamında birden fazla sayıda konut veya iş yeri satın alabilirler. Örneğin, şartları taşıyan bir yabancının 15 adet konut, 25 adet iş yerini KDV’den istisna olarak satın alması mümkün.

Ayrıca, vergi istisnası kapsamında satın alınacak konut ve iş yerleri ile ilgili bir m2 sınırlaması da söz konusu değil. KDV istisnasından faydalanarak ister 100 m2, isterse 1.000 m2 konut veya iş yeri satın alabilirsiniz.

KDV İstisnasından Hangi Yabancılar Yararlanabiliyor?

KDV istisnasından;

– Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler (İkametgahı Türkiye’de bulunanlar ile bir takvim yılı içinde Türkiye’de devamlı olarak altı aydan fazla oturanlar (Belli ve geçici görev veya iş için Türkiye’ye gelen iş, ilim ve fen adamları, uzmanlar, memurlar, basın ve yayın muhabirleri ve durumları bunlara benzeyen diğer kimselerle tahsil veya tedavi veya istirahat veya seyahat maksadıyla gelenler ile tutukluluk, hükümlülük veya hastalık gibi elde olmayan sebeplerle Türkiye’de alıkonulmuş veya kalmış olan yabancılar memlekette altı aydan fazla kalsalar dahi, Türkiye’de yerleşmiş sayılmazlar.))

– Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen şirketler yararlanabiliyor.

Konut veya iş yeri tesliminden önce satıcılara;

– Yabancı gerçek kişilerin pasaportlarının fotokopisini ve Türkiye’de yerleşmiş olmadığına dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alacakları standart belgeyi;

– Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan şirketlerin ise, kuruluş ve faaliyetin devam ettiğine dair kanuni merkezlerinin bulunduğu ülke resmi makamlarından alacakları belge ile kanuni ve iş merkezlerinin Türkiye’de olmadığına ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmediklerine dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alacakları standart belgeyi vermeleri gerekiyor.

KDV İstisnası Uygulamasında, Satın Alma Bedelinin Ödenme Şekline İlişkin Bir Şart Var Mı?

Evet, var. Konut veya iş yeri tesliminde KDV istisnasının uygulanabilmesi için, satış bedelinin;

– En az % 50’sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce,

– Kalan kısmının ise en geç bir yıl içerisinde

alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi (transfer edilmesi) ve satıcıya döviz veya TL olarak ödenmesi gerekiyor. Dövizin Türkiye’ye alıcı tarafından fiziki olarak getirilmesi de mümkündür.

Örnek: Satış bedelinin yurt dışındaki alıcı tarafından doğrudan satıcının Türkiye’de bulunan banka hesabına transfer edilmesi halinde, satış bedelinin döviz olarak gönderilmesi şarttır. Alıcıların Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankada kendi adlarına hesap açtırarak yurt dışından öncelikle kendi hesabına transfer yapması, buradan da satıcıya ödeme yapması halinde ise, alıcının Türkiye’de açtırdığı kendi hesabına satış bedelini döviz cinsinden transfer etmesi şarttır. Ancak, kanuni düzenlemede, yurt dışından döviz olarak getirilen bedelin satıcılara döviz olarak ödeneceğine ilişkin bir şart bulunmamaktadır. Dolayısıyla, alıcılar, Türkiye’ye kendi hesabına döviz olarak getirdikleri tutarları, satıcılara ister döviz isterse Türk Lirası olarak da ödeyebileceklerdir.

Örnek: Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu Bay (A) ile (B) Yapı A.Ş., inşası tamamlanan 500.000 Dolar bedelindeki konutu, bedelin %50’si peşin, kalan tutarı 6 eşit taksitte ödenmek suretiyle satışı konusunda anlaşmıştır. Peşinat, faturanın düzenlenmesinden önce döviz olarak Türkiye’ye getirilmiş ve satıcıya ödenmiştir. Kalan tutar ise fatura düzenlendikten sonra aylık taksitler halinde yurt dışından döviz olarak getirilecek ve satıcıya ödenecektir. Faturanın düzenlenmesinden önce bedelin yarısı alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilip satıcıya ödendiğinden, bu satış işleminde KDV hesaplanmaz.

Bedelin Türkiye’ye Döviz Olarak Getirildiği Nasıl Tevsik Edilecek?

a) Yurt dışında bulunan dövizin,

– Türkiye’deki bankaya transfer edilmesi durumunda, yapılan transfer işlemi banka dekontu,

– Türkiye’ye alıcı tarafından fiziki olarak getirilmesi halinde ise, dövizin Türkiye’ye getirilmiş olduğunun gümrük idaresinden alınan beyan formları

ile tevsik edilmesi gerekiyor.

b) Ödemenin, yurt dışındaki bankalar tarafından verilen kredi kartları ile yapılması halinde ise, kredi kartları ile yapılan ödemelere ilişkin dövizin Türkiye’ye getirildiğinin yurt içindeki ilgili banka tarafından verilecek bir dekont veya yazı ile tevsik edilmesi zorunlu.
c) Dövizin Türkiye’ye fiziken getirildikten veya yabancı alıcının Türkiye’de bulunan banka hesabına yurt dışından transfer edildikten sonra, satıcıya banka aracılığıyla ödenmesi halinde, bu ödemenin banka dekontuyla tevsik edilmesi gerekiyor.
d) KDV istisnası açısından, satış bedelinin Türkiye’ye döviz olarak getirilmesi şart. Satış bedelinin satıcı müteahhit ve inşaat şirketlerine döviz veya TL olarak ödenmesi gerektiğine ilişkin bir şart yok. Yurt dışından döviz olarak getirilen bedel, satıcılara Türk Lirası olarak da ödenebilir.

KDV’den İstisna Olarak Satın Alınan Konut veya İş Yerinin Bir Yıl Elden Çıkarılmaması Gerekiyor, Aksi Halde İstisna İptal Ediliyor

KDV’den istisna olarak satın alınan konut veya iş yerinin, bir yıl içerisinde (bir yıllık süre olarak izleyen yılın aynı ay ve aynı günü dikkate alınacak) elden çıkarılmama şartı var.

Aksi halde, istisna nedeniyle satış aşamasında alınmayan KDV, Maliye Bakanlığı tarafından gecikme faiziyle beraber yabancı alıcılardan tahsil ediliyor. Bir yıllık süre dolduktan sonra yapılacak devir işlemlerinde vergi ve tecil faizi aranılması söz konusu değil. Örneğin, 5 Mayıs 2017 tarihinde KDV’den istisna olarak satın alınan konutun 6 Mayıs 2018 tarihine kadar satılmaması gerekiyor. Bu konutun bir yıllık süre dolmadan 3 Nisan 2018 tarihinde satılması halinde, istisna şartları ihlal edilmiş sayılıyor ve konutun satın alma aşamasında alınmayan KDV, bu defa yabancı alıcıdan faiziyle beraber tahsil ediliyor. Ayrıca, bu tahsilat yapılmadıkça da, tapuda yabancı kişinin bu satışına ilişkin olarak herhangi bir işlem yapılmıyor.

Kaynak: KonutDer

Gayrimenkul mü? Vadeli mevduat mı?

Paranızın zaman içinde değer kaybını önlemek hatta para kazanmak mı istiyorsunuz? Genel istek zaten bu yönde. Peki bu tip kıyaslamaları nasıl yapabiliriz.

Mevduat hesaplamak kolay, ana para belli, faizi belli. Ama unutmayın ki faizi kullanacaksanız ana paranızın alım gücü düştükçe değersizleşecektir.

1.000.000 TL’lik bir kapital ile 15 yıllık bir mevduat hesabı getirisine ve aynı sürede kira getirisinin ortalama enflasyon verisine göre artışları olan kira getirileri sonucunda elde ettiğimiz sonucu inceleyelim.

Not: Tablodaki faiz oranı ve stopaj kesintisi 08.06.2017 tarihli, Garanti Bankası web sitesinde beyan ettiği yıllık faiz oranıdır.

Yukurıda da görüldüğü gibi uzun vadeli yatırımlarda gayrimenkul yatırımının enflasyon değerlerinde fiyat artışı gözlemlense bile mevduat getirilerinden %21 daha karlı olduğu sonucu çıkmaktadır.

Şöyle düşünecek olursak, bankalar topladıkları mevduatlara, bu mevduatlardan oluşan yatırım kapitali ile ticari faaliyetlerinden elde ettikleri karlar ile faiz ödemesi yaparlar. Gayrimenkulde finans dünyasının bir yatırım enstrümanı olduğuna göre, bir vadeli mevduat hesabının gayrimenkul yatırımından daha fazla kazandırması mümkün değildir.

Ender AYDOĞDU

Gayrimenkul mü? Menkul kıymet mi?

Gayrimenkul Sertifikası,

Gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen ama yeterli kapitali olmayan yada riski mülkiyet olarak değil menkul kıymet olarak almak isteyenlerin tercihi olacaktır.

Şuan uygulama sadece tek bir TOKİ projesinde uygulansa da ileride yaygınlaşacaktır. Bizim gibi yıllardır bu işi yapan herkesin aklının bir köşesinde bulunan hayal sonun bir model olarak halka arz edildi. Şuan tek seçenekli bir sertifika olduğu için alternatifsiz ve rekabetçi değil ama ileride örnekler çoğalınca rekabetçi bir piyasa yaratabilir ve Borsa İstanbul tarafından Gayrimenkul Borsası olarak sınıflandırılabilir.

Gün geçtikçe değişen finansman kaynaklarına bir yenisi daha ekleniyor. Aslında kimileri için yatırım olan bir emtiya, bir üretici için finansman kaynağıdır. Gayrimenkul almaya bütçesi yetmeyen ve sertifika düzenlenmiş bir projeden Gayrimenkul Sertifikası toplayan bir yatırımcının ileride elde ettiği karla hedefine ulaşması mümkünken, üretici içinde finansman sağlanmış olur. Bu tip yatırım enstrümanlarının, gayrimenkul piyasasındaki üreticilerin daha şeffaf ve doğru işler yapmasını sağlayacaktır. Her sertifika oluşturup satmak isteyen üretici Borsaya kote bir üretim yapacağı için şeffaf bir bilanço ile hareket etmek zorunda olacaktır. Hem üreticiler hemde yatırımcı için ileride daha kaliteli işler ortaya çıkacağı kesin.

Yatırımcı gerçek ve büyük karı aslında sertifikasını satın aldığı projenin bitiminde, TOKİ’nin yapacağı değerleme ve sonrasında gerçekleşecek olan açık arttırmada elde edilecek satışa göre alacak. Bu sebeple öngörülü bir yatırım yapılması gerekir. Bir projenin ortalama yapım süresinin 18 ile 30 ay olduğunu baz alırsak, bugünün fiyatlarının bölge dinamiklerine, satış ivmesine göre 1,5 – 2 sene sonra nerede olacağını tahmin etmek gerekir.

Gayrimenkul Sertifikası yatırımı yapılırken dikkat edilmesi gerekenler,

Projenin konumu,

Bu lokasyondaki yakın projeler ve ulaşım imkanları,

Projenin büyüklüğü,Satış fiyatları,

Üreticinin marka değeri,

Üreticinin önceki pazarlama satış faaliyet başarısı.

Umarız ki sistem yatırımcı tarafından rağbet görür ve hızlanır. Yurt dışı kaynaklı likidite bu kanalla Türkiye’ye daha hızlı ulaşabilir.

Gayrimenkul Sertifikası hakkında geniş bilgi almak için bu web sitesini inceleyebilirsiniz. http://gayrimenkuldesertifika.com/

Ender AYDOĞDU

Müşteri siyah sever

Piyasanın eski günlerini özlediği günlerdeyiz desek yalan olmaz herhalde. Eski satış hikayeleri yerini “kaçan balık çok büyüktü” gibi laflara bıraktıysa doğru gitmeyen bir şeyler varıdır. Olumsuzu parlatmaya başladığımızda, satışları tekrar canlandırmaya çözüm bulmak imkansız hale gelir.

Ne demiş Henry FORD

“Her şey ters gidiyorsa.. Unutma, uçak rüzgarı karşısına alarak yükselir, ardına değil”

Kötü olduğunu düşündüğümüz bir piyasada mutlaka yakalanacak fırsatlar vardır. Strateji geliştirmekten kaçınılmamalı. Yatırım hareketi kazanç hedeflidir ve makulden fazla kazanç, bir zarar edeni yaratır. Alımın azaldığı piyasalarda zarar edeni vurmaya çalışan yatırımcılar çıkar. Her piyasa kendi fırsatını doğuruyor. Böyle bir yatırımcı eğilimine cevap verebilmek için aslında piyasanın iyi durumunda hazırlık yapmak lazım.

Bir malın değeri emsallerinden yüksekse merak edilir, kıyaslanır fiyatı ucuza gidilir ama akılda kalır. Aslında fırsat burada başlıyor der eskiler “Pazarlık marjı”. İskonto oranı doğru kullanılırsa satış yakalanılabilir. Ama emsalden yukarıda fiyat belirlemenin tehlikeli yanları da var. Kar=ihtiras o fiyata hem rakipler, hem de sen alışmaya başlarsın. Alışmaya başladıkça pazarlık marjını düşürürsün, karın arttığını sanırsın, borçlanma dengeni bu karlılığa oturtmaya başlarsın ve satış kabiliyetin azalır. O yüzden dikkatli bir strateji izlemek gereklidir.

Çoğu firma ürünlerinin fiyatlarını belirlerken, kampanya, bayi primi ve peşin ödeme marjlarını hesaba katarak hesaplama yapar. Bu kötü giden pazarda düşen fiyat olmamalı, aksine artan indirim marjı olmalıdır. Kötü giden piyasalarda az ama ciddi alıcılar olur, bu alıcı yüksek indirimli yatırım fırsatı kollayan kişilerdir. Fırsatı yakalayan kişi ise müşteri ile ilk görüşmeyi yapan satışçı olur. Alıcının ciddiyetini sezebilen satıcı pazarlık sürecini ustaca yönetirse, piyasadaki olumsuz hareketi hanesinde artı olarak görür. Bu arada takip edilmesi gereken en önemli hareket ve en zor olanı rakiplerin pazarlık marjlarıdır.

Ender AYDOĞDU

Hızlı gitmek mi? Yoksa Hızlı olmak mı?

Gayrimenkul yatırımı nasıl yapılmalıdır?

Bir gayrimenkul alacakken nelere dikkat edilmelidir?

Evrimin nasıl bir sırası var ise gayrimenkul yatırımında dikkat edilmesi gereken noktalar ve sıralamalar vardır. İhtiyacından fazla gelir elde eden herkesin doğru bir yatırım yapma isteği vardır. Fakat öncelikle kişinin karar vermesi gereken bazı unsurlar vardır.

Profesyonel yatırımcı olmak mı?

Duygusal yatırımcı olmak mı?

Nedir bu profesyonel / duygusal yatırımcı olma kararı? Eğer bir yatırımcı yatırımını kısa sürede amorti edip, kara geçmeye başlamak istiyorsa profesyonel yatırımcı olma kararı almak üzeredir. “Gayrimenkulü alayım ileride belki kullanılır, bu arada değerlenirse kardır.” düşüncesi ise duygusal yatırımcı olma yönünde eğilimlerdir. Her iki yatırım davranışı da piyasada fazlası ile mevcuttur. Aslında duygusal yatırımcı için pek söylenecek bir şey yok, gönül bağı kurabildiği her şeyi satın alabilir. Ama profesyonel bir yatırım için söylenecek çok şey varıdır.

Yatırım yapılacak bölgenin gelişim ivmeleri incelenerek, ileriye dönük bir yatırım kar getirebilir. Ama bölge çok iyi analiz edilmelidir. Belediyelerden gelecekte yapılacak altyapı çalışmaları, ulaşım projeleri ve bölgenin genel imar planlarını profesyonel bir gözün incelemesi gerekir. Ama sadece bir bölgenin gelişimini incelemek gayrimenkul yatırımı için yeterli değildir. Alınacak mülkün yapım yılı, projesi ve tasarımı da yatırımın geri dönüş süresini doğrudan etkileyecektir. Planların verimliliği, binanın teknik özellikleri ve sosyal alanları kullanım amacına uygunsa mülkün tercih edilir bir yatırım aracı olmasını sağlayacaktır. Kira endeksi ise yatırımın geri dönüş süresini belirler.

Profesyonel gayrimenkul yatırımında iki faktör,

Değer artışı
Amortisman süresi

Değer artışı doğrudan gayrimenkulün bulunduğu bölgenin gelişimi ile alakalıdır. Buna ek olarak eğer markalı bir projeden yatırım yapıyorsak, projenin bölgeye kattığı değeri ön görebilmemiz gerekir. Bazen bir proje bulunduğu bölgenin ilk projesi ise gelişimi tetikleyebilir. İlk yatırımcılar her ne kadar kumar oynuyor gibi görünseler de aslında ön görüsü yüksek kişilerdir. Bölgenin ilk projesine yatırım yapmakla, baz fiyatın belirlenmesini sağlamış olurlar, daha sonra ki geliştiricilerin projeleri artık bu baz fiyatın üzerinde özelliklerine göre fiyatlanacaktır. Ya da kentsel dönüşüm alanında yapılan bir yatırım, değişen imar planları ile yatırım değerini çok fazla katlayabilir.

Amortisman süresi ise gayrimenkulün satış fiyatının yıllık kira getirisine oranı ile alakalıdır. Bu oran her ülkeye, her şehire göre değişir. İstanbul’da konutta 18-23 sene, ticari gayrimenkulde 15-18 senelik geri dönüşler iyi yatırım olarak değerlendirilir. 10-12 yıllık örnekler de görülebilir ama kısa süreli kar sağlayan her yatırımın riskleri olduğunu unutmamak gerekir. Bu tip kısa vadeli yatırımlarda, kira getirisi ya projeksiyondur ya da pazardaki kiralama fiyatı düşmüş bir bölgenin, önceki kira getirilerine göre hesap edilirken, düşen yeni pazar fiyatından satış fiyatı belirlenmiş olabilir. Üzerinde ipotekler vs. olabilir ya da kira kontratı kiracıyı mülkün kullanımı konusunda fazla özgür bırakmış olabilir. Amortisman süresine göre hesabı kira getirisi ile yaptıysa yatırımcı, mutlaka kontrat içeriklerine, tapuya işlenmiş şerh ve ipoteklere dikkat etmelidir.

Bu sebeplere göre gayrimenkul yatırımı için “Hızlı gitmek mi? Yoksa hızlı olmak mı?” önemli diye sorabiliriz. Hızlı gidenler, gerekli araştırmaları yapmadan yatırımlarını gerçekleştirenlerdir. Unutmayın kar zararın kardeşidir! Düşünmeden yapılan bir yatırımın karı kadar zararı da olacaktır.

Konut yatırımları eğer bulunduğu bölge hızlı bir gelişim ivmesinde değilse ya da bölgede baz fiyat oluşturan bir ilk proje, ikinci, üçüncü proje değilse genelde duygusal yatırımlardır. Bir de bu tip bir yatırımı kira getirine endekslersek, tabi olunan kanun borçlar kanunu, gelir vergisi dilimi vs. karlı bir amortisman süresi ve kaliteli bir yatırım sınıfında sayılmayacaktır. Kira kontratı konutlarda, her yıl kiracı tarafından enflasyon oranında artış yapıldığı sürece kendini otomatik yeniler.

Ticari gayrimenkul yatırımları ise profesyonel yatırım davranışına daha yakındır. Yatırımcıların çoğu ilk konut yatırımını deneyimlemiş, farklı finansal hesaplar içinde bu yatırıma doğru ilerlerler. Tabi olunan kanun ticaret kanunudur ve stopaj/KDV gibi vergisel ödemeleri kiracınız yapar. Kira kontratları üzerine artışlar açıkca yazılabilir ve kontrat süresi bitimi nettir.

Ender AYDOĞDU

Müşteriyi kazandığın an, kaybetmeye başlarsın..

Her piyasanın çıkış ve inişleri olmalıdır. Bu dalgalanma olmadan yatırımlar değer kazanamaz. Peki kim kaybedecek? İşte kimsenin başına gelmesini istemediği şey bu aslında..

Amerika’da 2008 civarı başlayan mortgage krizi çok iyi bir örnektir. Her yatırımcı kazanıyor, her kredi kullanan kiracı buluyor ve piyasa git gide büyüyordu. Taa ki bankaların, kredili yatırım yapanlara ikinci ipotekleri kullandırmaya başlamasına kadar her şey iyiydi. Çünkü taleple doğru orantılı değer artışı söz konusuydu. Şöyle düşünelim herkes gayrimenkul yatırımı yapmak isterse, piyasa yoğun talebe yükselen fiyatlama ile cevap verir. Yükselen değer, ilk kullandırılan değerden belli bir oranda arttıysa ve bu geçen zaman içinde ilk kullanılan kredinin %30-%40’ı ödendi ise, ilk verilen ipotekten boşa çıkan bir bedel oluşur. İşte vakit kaybetmeyen genius finans piyasası çalışanları ikinci ipotekleri oluşturup yeni krediler verip, bu yeni ipotekleri menkul kıymete dönüştürüp satmaya başlarlar. (yanlış anlaşılmasın, ikincil ipotek 2008 Amerika Mortgage Krizinden çok çok önce de vardı, sadece nihai tüketiciye uygulanmıyordu.) Böylelikle herkes, birden fazla gayrimenkul alabilecek ya da eskiyen mutfaklarını dekore ettirebilecek para kaynağına sahip olacaktı.

Peki piyasanın doygunluğu? Hesaba katılmamış mıydı? Tabi ki hesaplanmıştı. Finans cephesinde önce model oluşturulur, risklerine bakılır ve her senaryo düşünülür. Her iyi ve kötü senaryonun da bir çıkış noktası vardır. Son kullanıcıya verilen tüm bu ipotekli kredilerdeki talep, piyasanın doygunluk zamanı geldiğinde azalmaya başladı. Bu arada oluşan bir balonu tetiklemek üzereydi.

Değer artışı durmuş ve düşmeye başlayan gayrimenkuller, Likidite kaynaklarının durması, o güne kadar yapılmış finans kuruluşları ve yan sektörlerdeki istihdamın hızla işten çıkartmaları, işsizlikle başlayan ve en sonunda ödenemeyen krediler.

Peki kötü senaryo başladıysa, baştan düşünülen önlem paketi? O nerede?!

İşte önlem paketi devreye giriyor. Birincil ipotekler sayesinde oluşturulmuş, ikinci ve üçüncü ipotekler sayesinde yaratılıp satılmış menkul kıymet kağıtları… Bir kaç finans şirketini batırırsak ne olur? Elinizde kağıttan başka ne kaldı?

İşte bir krizi ihraç etmenin en güzel ve en etkili yolu… Kendi topraklarında biraz işsizlik, biraz el koyulan ipotekler.. (ama verilen kredi değerinden daha düşük) Peki ya dışarıda? Halka verilecek krediler için likidite çözümü olarak dışarıya satılan kağıtlar? Onlar nerede? Sizce bu kağıtları, kendi içinde halka satsa kısır döngü oluşmaz mıydı? Tabi ki kaynak Avrupa! Bir sistemin işleyip ilerlemesi için, mutlaka bir dış kaynak gereklidir ama kaynaklar kar görmedikçe beslenmeye devam etmezler. Tabi ki kar vaad etmelisin ama bir yere kadar..

İşte o büyük batış ve kar umuduyla beklerken sonu hüsran. Kim için? Artık sorunun cevabı çok basit. 🙂

Her yükselen değerin, bir gün düşmesi gerekir ki yeniden yatırım değeri olsun. Şimdi yeni kaynak arayışında olanlar daha sert yöntemler uyguluyor.

Bunca zaman uygulanan yöntem hiç değişmedi. İhtiyacı belirle;

Amerikan halkının ihtiyacı, ürettikleri ürünleri güzel pazarlayan ve dünyaya satabilen yetenekler hızla zenginleşmeye başladı. Çünkü dünyanın öbür ucunda, savaştan ve fikir çatışmalarından uzak bir hayat sürüyorlardı. (Yaşadıkları iç savaş dönemini saymazsak) Bu zenginlik, çalışanları için ihtiyaç listesini arttırdı. “Amerikan rüyası”, aile, bir ev, iki çocuk ve bir evcil hayvan. Halkının ihtiyacını iyi belirleyen yöneticiler, herkesin bir ev alabilmesini kolaylaştıracak yöntemler geliştirdiler. “Mortgage” Yazının başında da söylediğim gibi her parlak fikrin bir düşüş noktası olması lazım. Her durumda satış yapılan bir piyasada değer yaratmak önemlidir. Bu harika bir örnek, parlayan ve çok kazanılan bir piyasa, yavaş yavaş batacağına, moraller bozulacağına hızlı batırmak ve tekrar parlatmak. Muhteşem bir fikir 😉

Şimdi bir ürünü satmak için bir müşteri bulduğumuzda onu mutlu etmek için neler yaptığımıza bakalım. Müşterimizin ihtiyaçlarını belirledik, fiyatta anlaştık, ürünü sattık. İşimiz bitti mi? Yeni başlıyor.

Sattığınız şey bir gayrimenkul ise sunacağınız yan hizmetlerde birlikte geliyor. Eğer projeden satılmış bir gayrimenkul sattıysanız, teslim aşamasına kadar geçen sürede müşteri sorularına ve çevreden gelen seslerle uğraşmalısınız. Müşteri asla durmaz, satın almış olsa bile, daha iyi fiyata var mı? Daha iyisi var mı? Benimle birlikte başka bir arkadaşım daha aynı yatırımı yapar mı? Sorularına cevap arar. Zaten hazırda var olan bir gayrimenkul sattıysanız, yatırımcı ise kiracı bulmanız gerekli, kiracısı varsa onun kiracısının devam olması için elinizden geleni yapmaya çalışırsınız. Satış sırasında verilen sözler asla unutulmaz, hatta verilmeyenler bile bile unutulmaz bazen. Yukarıdaki gibi bir krizin ortasında bir satış yaptıysanız, işiniz de gerçekten usta olmanız gereklidir. Hele ki Amerika gibi yarattığı krizi kendine fayda olarak dışarıya ihraç edebilen bir ülkede yaşamıyorsanız. Siz krizin üçüncü aşamasındasınız, ilk zararı gören Avrupa’nın kaynak arayışında pazar olabilecekken müşterilerinizi yönetmeyi ve aynı zamanda satışa devam etmeyi bilmelisiniz.

Kolay mı “müşteriyi kazandığın an kaybetmeye başlamak?” Bunun her zaman böyle olacağını bilerek yaşarsan kolay! Kriz olmasa, rakiplerin var, rakiplerin olmasa fısıltı gazetesi var. Burada yapman gereken sattığın ürünün piyasanın içerisinde ayrışmasını sağlamak ve bunu her zamankinden daha iyi anlatabilmek. Aslında bu bir ekip işi, iyi tanıt, iyi yönet ki farkın görünsün..

Az bulunan, farklı görünen, kalitesi iyi anlatılan şey her koşulda değer kazanır.

Ender AYDOĞDU