Yatırımlar hakkında

Amerika’da ev sahibi olmak..

Hayaller Amerika..

Amerika’da bir ev sahibi olmak hayalleri ile vatandaşlık ve daha rahat bir yaşam şansı yakalamak isteyenler için bu aralar bazı kampanyalar düzenleniyor. Web sitelerinde okuyorum bazı kurumlar, Miami’de ev almak isteyenlere konferanslar düzenliyor ve şartlardan bahsediyor. Ama konferanslarda sorulamayan açıklanamayan soruların cevapları ne olacak? Kanunlarına herkesin hakim olmadığı, kiracısını ve yatırımının durumunu görmek için bile 15-16 saatlik uçak yolculuğu sonunda görebileceğiniz, vize gibi dertlerle uğraşacağınız yatırımınızı yapmak için doğru soruların cevaplarını biliyor musunuz?

Sizler için sıkça sorulan soruları ve cevaplarını toparladım.

1- Neden Miami?
Miami’de gayrimenkul yatırımı yaptığınızda gelir oranınız Türkiye ile kıyaslandığında nerdeyse 3
katı olacaktır. California eyaletinde gayrimenkul vergi oranı %13’tür, New York’ta %8, Florida ise
herhangi bir gelir vergisi uygulamayan nadir eyaletlerden biridir.

2- Amerika’daki evimi alırken pazarlık edebilir miyim?
Evet. Ancak en fazla %5-10 arası bir fiyat indirimi bekleyin. Liste
fiyatlarında piyasanın çok dışında satış rakamı zaten olmaz.

3- Herkes ABD’de ev alabilir mi?
Evet, ikamet etsin veya etmesin, herkes ABD’den ev alabilir.

4- Amerika’da ev almak bana oturma, çalışma ya da vatandaşlık izni getirir mi?
Hayır vermez. Bu tamamen ayrı bir süreçtir.

5- Amerika’daki evimi alırken komisyon ödeyecek miyim?
Hayır. Alıcılar komisyon ödemez. Ücretleri satıcı öder ve genellikle % 6 seviyesindedir. Alacağınız daireyi kiralarken toplam yıllık kiranın %10’u ev sahibi tarafından ödenir. Alıcı ve kiracı komisyon ödemez. Bazı çok istinai durumlarda icradan satılan veya ticari gayrimenkulde alıcı da ücret ödeyebilir.Bu durumda Alıcı önceden bilgilendirilir.

6- Amerika’daki evimi alırken hangi işlemleri yapacağım?
Kişisel Banka hesabı açılması önerilir. Evin satış işlemleri için
Bir avukat tutmanız önerilir. Mülk Şirket üzerine alınacaksa, şirket kurulumu oldukça basittir. Şirket kurularak alım şu anda en yaygın uygulamadır Genelde 1-2 günde kurulur. Mülk satıldığında, şirket de kendiliğinden fesih oluyor.
Avukatlık masrafları çalıştığınız avukata göre değişir. Ama genellikle kapanış masraflarının içindedir. İşlemi avukat ile yapma zorunluluğu yok ancak bir avukat ile çalışmanız önerilir.
Süreç adımları şunlardır:
a. Teklif kontrat
b. Kontrat kabülünde, 3-5 gün içinde depozito
c. % 5-10 oranında depozito avukatın bu işlemler için kullandığı yeddi emin (escrow) hesabına yatıyor.
d. 10-15 günlük inspection period (inceleme dönemi) başlıyor.
e. Ev incelenip bir problem tespit edilmezse kapanış işlemleri avukat tarafından tapu şirketi ve karşı tarafın avukatı ile beraber başlatılıyor.
g. Kapanış mortgage söz konusu ise daha uzun sürüyor.
h. Nakit işler 30 günde, finansman varsa en çok 45-60 günde gerçekleşir.
i. Satış için finansman söz konu ise, kapanışta işlemin yapılacağı yerde şahsen olunması
gerekiyor.
j. Nakit alımda bu tip bir ihtiyaç yok.

7- ABD’de mortgage kredisi için başvuru yapıp kredi alabilir miyim?
Evet, 30 yıla kadar mortgage kredisi kullanabilirsiniz.

8- Mortgage başvurusu yapmak için ne kadarlık bir peşinat ödemesi yapmalıyım?
%50 peşinat ödemesi yaparak mortgage başvurusunda bulunabilirsiniz.

9- Satın alma süreci ne kadar sürüyor?
Ödeme koşullarına bağlı olarak satın alma süreci yaklaşık 2 hafta sürmektedir.

10- Satın alma esnasında anlaştığımız fiyatın üzerine ödeyeceğim ek ücret ya da maliyetler
nedir?
Genellikle %1,5-2 arası kapanış masrafları vardır.

11- Yıllık emlak vergisi ne kadardır?
En fazla %2. Ancak bu rakam konutlarda piyasa fiyatından değil o bölgenin belediyesinin belirlediği değer üzerinden ödenir. Genellikle bu değer piyasa değerinin altındadır.

12- Benim Amerika’da olmadığım dönemde evimle kim ilgilenecek?
Gayrimenkul Danışmanı

13- Evimi kiraya verebilir miyim? Evimin kira değeri nedir?
Evet kiraya verebilirsiniz. Ancak alacağınız daire bir condo(residans)’da ise her binanın kiralama ile ilgili belli kuralları vardır. Bunlara uymak gerekir. Kira değerleri konusunda spesifik daire bazında değerlendirilmelidir. Bu kurallar her condo(rezidans)’ya gore değişir. Zaten kontrat öncesi genellikle bu kurallardan belli başlıları açıklanır. Condo(rezidans)daire satın alınırken condo(rezidans)’nun yönetimine diğer işlemlerle eş zamanlı olarak başvurulur. condo(rezidans)’nun onayı olmadan herhangi bir satış söz konusu olamaz. Bu süreç 1 hafta ile 10 gün arasında değişir.

Ender AYDOĞDU

Do You Know That You Can Buy Office or House in Turkey Without Paying VAT?

You can now buy a new house or an office in Turkey without paying VAT and you can make a profit at the rate from 1% to 18%. It is because, in Turkey,

– Non-resident foreign real entities in Turkey,

– Non-profit companies having no legal and business place in Turkey or through a business place or ordinary agent in Turkey

are exempt from VAT in case of purchasing new houses or new offices. Legal regulation pertaining to this issue was passed on APRIL 1, 2017.

What immovable properties can you buy without paying VAT?

You can buy immovable properties which are described as:

– House,

– Shop,

– Office,

– Bureau,

– Residence,

– Apart house,

– Timeshare and etc.

in Building License without paying VAT.

However, purchasing such immovable properties requires that:

– there shall be building license,

– they shall be delivered in an actual condition ready for use by buyers

– a floor easement shall be created in a residential or work place where a flat easement can be established.

VAT Exemption is valid for new houses and offices to be purchased from a Contractor or Construction Companies.

VAT exemption applies to purchases of new houses or offices that you will buy from contractors or construction companies and which will be registered for the first time in the title deed. That is, there is no VAT exemption for second-hand residential and business sales. Therefore, you will have to pay VAT if you buy houses or offices registered for title on behalf of someone else through sale or similar kinds of reasons.

Are There Any Numbers and M2 Limitations in the Houses and Offices to be Purchased within the scope of Tax Exemption?

No, there aren’t. Foreign buyers with the required conditions can purchase more than one house or offices within the scope of tax exemption. For example, it is possible for a foreigner satisfying the conditions to buy 15 houses and 25 offices with exemption from VAT.

In addition, there is also no limit in relation to m2 of houses and work places to be purchased under tax exemption. With the exemption of VAT, you can buy 100 m2, or 1.000 m2 houses or offices.

What foreigners can benefit from VAT exemption?

– Non-resident real entities not located in Turkey (Persons residing in Turkey permanently and those residing in Turkey for a period of more than six months in a calendar year (Businessmen, scientists, experts, civil servants, press and broadcast correspondents and other persons with the same situations coming to Turkey for specific and temporary duties or work as well as other persons who come to Turkey for the purpose of collection or treatment or for rest or travel and foreigners who have been detained or stayed in Turkey for reasons other than detention, jurisdiction or disease are not considered to be settled in Turkey even if they stay in the country for six months.))

– Non-profit companies having no legal and business place in Turkey or through a business place or ordinary agent in Turkey

Can get benefit from VAT exemption.

Before the delivery of house or office, it is necessary that the sellers shall be provided with

– passport photocopies of foreign real entities and standard certificate to be obtained from relevant tax revenues of the house or office stating that they are not located in Turkey;

– certificate to be obtained from the official authorities of the countries where the legal centres are located stating that the companies whose legal or office centre is not Turkey continue their establishment and operations as well as standard certificate to be obtained from the related revenue office of the house or business place stating that their legal and office centres are not located in Turkey and they don’t get any profits in Turkey through a business place or ordinary agent.

Is there a requirement pertaining to payment terms of the sale price under VAT Exemption?

Yes, there is. In order for VAT exemption to be applied for the delivery of house or office,

– At least 50% of the sale price shall be brought before the issuance date of invoice pertaining to sale,

– The remaining amount shall be brought not later than one year

By the purchaser in Turkey (to be transferred) and paid in foreign exchange or TL to seller. It is possible that the foreign exchange can be brought to Turkey physically by the purchaser.

For example: If the sales price is directly transferred by the foreign buyer to the bank account of the seller in Turkey, it is a requirement that the sales price shall be transferred in foreign currency. If the buyers make an account for their own name in a bank operating in Turkey and transfer them to their account first from abroad and if they make payment to the seller from here, it is obligatory that the buyer shall transfer the sale price in the account opened in Turkey as a foreign exchange. However, in statutory regulation, there is no requirement that the foreign exchange fee be paid as foreign currency to the seller. Therefore, the buyers are free to pay the amounts they bring to their own accounts in Turkey as foreign exchange or as Turkish Lira.

For example: Non-resident foreign Mr. (A), who is not located in Turkey, and (B) Yapı A.Ş. have agreed on the sale of the house whose construction is completed at the amount of 500,000 Dollars on the conditions that 50% of the price shall be paid in advance and the remaining amount in 6 equal instalments. The down payment was brought to Turkey as foreign currency and paid to the seller before the bill was issued. The remaining amount will be paid as foreign currency from abroad and monthly payment will be paid to the seller after the invoice is issued. VAT is not calculated in this sales process since half of the cost is paid by the buyer to the seller in Turkey as foreign currency before the issuance of the invoice.

How shall the cost brought to Turkey be certified as the foreign exchange?

a) It is required that the foreign exchange abroad shall be certified through:

– Bank receipt of transfer transaction in case of transferring to bank in Turkey,

– Statement forms obtained from custom offices stating that the foreign exchange is brought to Turkey if the cost is brought physically by the purchaser to Turkey.

b) In case the payment is made by credit cards issued by foreign banks, it is obligatory to certify that the foreign currency related to the payments made with credit cards is brought to Turkey through a receipt or letter to be issued by the relevant bank in Turkey.
c) If the seller is paid via bank after the foreign exchange is physically brought to Turkey or the foreign buyer is transferred from abroad to the bank account in Turkey, this payment must be certified through the bank receipt.
d) In terms of VAT exemption, the sales price must be brought in Turkey as foreign currency. There is no requirement that the sales price be paid in foreign currency or TL to the seller contractors and construction companies. The price brought as the foreign exchange from abroad may be paid to the seller as Turkish Lira.

It is required that the house or office purchased as an exemption from VAT may not be sold within one year; otherwise, exemption shall be cancelled.

There is a requirement that a house or office purchased as an exemption from VAT shall be excluded from the disposal within one year (the same month and same day of the following year shall be considered as the one year period).

Otherwise, VAT not collected during the sale due to the exemption shall be collected from the foreign buyers together with the delay interest by the Ministry of Finance. It is not a matter of seeking tax and deferred interest in transfer transactions to be made after one year period has elapsed. For example, the house purchased as an exemption from VAT on 5 May 2017 should not be sold until 6 May 2018. If this property is sold on April 3, 2018 without expiration of one year, the exemption conditions are considered to be violated and the VAT not taken during the purchase phase of the property is collected together with the interest from the foreign buyer. In addition, no transaction is made with respect to this sale of the foreigner in the deed, unless such collection is made.

Source: KonutDer

Türkiye’de KDV Ödemeden İş Yeri ya da Konut Satın Alabileceğinizi Biliyor musunuz?

Artık Türkiye’de KDV ödemeden yeni konut veya yeni iş yeri satın alıp, % 1 – %18 arasında değişen oranlarda kazançlı çıkabilirsiniz. Çünkü Türkiye’de;

– Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişilerin,

– Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen şirketlerin

yapacakları yeni konut veya yeni iş yeri alımları KDV’den istisna. Buna ilişkin yasal düzenleme 1 NİSAN 2017 tarihinden itibaren yürürlüğe girdi.

KDV Ödemeden Hangi Taşınmazları Satın Alabilirsiniz?

Yapı ruhsatında;

– Konut,

– Dükkan,

– Ofis,

– Büro,

– Rezidans,

– Apart daire,

– Devre mülk ve benzeri

olarak yazılı olan taşınmazları KDV ödemeden satın alabilirsiniz.

Ancak, bu taşınmazların satın alınabilmesi için;

– Yapı ruhsatının bulunması,

– Alıcıların kullanımına hazır vaziyette fiilen teslim edilmesi,

– Kat irtifakı kurulabilen konut veya iş yerlerinde ayrıca kat irtifakının kurulmuş olması

gerekiyor.

KDV İstisnası, Müteahhit veya İnşaat Şirketlerinden Satın Alınan Yeni Konut veya İş Yerleri İçin Geçerli.

KDV istisnası, satın alacağınız konut veya iş yerinin müteahhit veya inşaat şirketlerinden satın alacağınız ve tapuya ilk kez tescil edilecek yeni konut veya iş yeri alımları için geçerlidir. Yani, ikinci el konut ve iş yeri satışlarında KDV istisnası yok. Dolayısıyla, daha önce satış vb. nedenlerle başkası adına tapuya tescil edilen konut veya iş yerlerini satın alırsanız, KDV ödemek zorunda kalırsınız.

Vergi İstisnası Kapsamında Satın Alınacak Konut ve İş Yerinde Sayı ve M2 Sınırlaması Var Mı?

Hayır, yok. Aranılan şartları taşıyan yabancı alıcılar, vergi istisnası kapsamında birden fazla sayıda konut veya iş yeri satın alabilirler. Örneğin, şartları taşıyan bir yabancının 15 adet konut, 25 adet iş yerini KDV’den istisna olarak satın alması mümkün.

Ayrıca, vergi istisnası kapsamında satın alınacak konut ve iş yerleri ile ilgili bir m2 sınırlaması da söz konusu değil. KDV istisnasından faydalanarak ister 100 m2, isterse 1.000 m2 konut veya iş yeri satın alabilirsiniz.

KDV İstisnasından Hangi Yabancılar Yararlanabiliyor?

KDV istisnasından;

– Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler (İkametgahı Türkiye’de bulunanlar ile bir takvim yılı içinde Türkiye’de devamlı olarak altı aydan fazla oturanlar (Belli ve geçici görev veya iş için Türkiye’ye gelen iş, ilim ve fen adamları, uzmanlar, memurlar, basın ve yayın muhabirleri ve durumları bunlara benzeyen diğer kimselerle tahsil veya tedavi veya istirahat veya seyahat maksadıyla gelenler ile tutukluluk, hükümlülük veya hastalık gibi elde olmayan sebeplerle Türkiye’de alıkonulmuş veya kalmış olan yabancılar memlekette altı aydan fazla kalsalar dahi, Türkiye’de yerleşmiş sayılmazlar.))

– Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen şirketler yararlanabiliyor.

Konut veya iş yeri tesliminden önce satıcılara;

– Yabancı gerçek kişilerin pasaportlarının fotokopisini ve Türkiye’de yerleşmiş olmadığına dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alacakları standart belgeyi;

– Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan şirketlerin ise, kuruluş ve faaliyetin devam ettiğine dair kanuni merkezlerinin bulunduğu ülke resmi makamlarından alacakları belge ile kanuni ve iş merkezlerinin Türkiye’de olmadığına ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmediklerine dair konut veya iş yerinin bulunduğu yer vergi dairesinden alacakları standart belgeyi vermeleri gerekiyor.

KDV İstisnası Uygulamasında, Satın Alma Bedelinin Ödenme Şekline İlişkin Bir Şart Var Mı?

Evet, var. Konut veya iş yeri tesliminde KDV istisnasının uygulanabilmesi için, satış bedelinin;

– En az % 50’sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce,

– Kalan kısmının ise en geç bir yıl içerisinde

alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilmesi (transfer edilmesi) ve satıcıya döviz veya TL olarak ödenmesi gerekiyor. Dövizin Türkiye’ye alıcı tarafından fiziki olarak getirilmesi de mümkündür.

Örnek: Satış bedelinin yurt dışındaki alıcı tarafından doğrudan satıcının Türkiye’de bulunan banka hesabına transfer edilmesi halinde, satış bedelinin döviz olarak gönderilmesi şarttır. Alıcıların Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankada kendi adlarına hesap açtırarak yurt dışından öncelikle kendi hesabına transfer yapması, buradan da satıcıya ödeme yapması halinde ise, alıcının Türkiye’de açtırdığı kendi hesabına satış bedelini döviz cinsinden transfer etmesi şarttır. Ancak, kanuni düzenlemede, yurt dışından döviz olarak getirilen bedelin satıcılara döviz olarak ödeneceğine ilişkin bir şart bulunmamaktadır. Dolayısıyla, alıcılar, Türkiye’ye kendi hesabına döviz olarak getirdikleri tutarları, satıcılara ister döviz isterse Türk Lirası olarak da ödeyebileceklerdir.

Örnek: Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu Bay (A) ile (B) Yapı A.Ş., inşası tamamlanan 500.000 Dolar bedelindeki konutu, bedelin %50’si peşin, kalan tutarı 6 eşit taksitte ödenmek suretiyle satışı konusunda anlaşmıştır. Peşinat, faturanın düzenlenmesinden önce döviz olarak Türkiye’ye getirilmiş ve satıcıya ödenmiştir. Kalan tutar ise fatura düzenlendikten sonra aylık taksitler halinde yurt dışından döviz olarak getirilecek ve satıcıya ödenecektir. Faturanın düzenlenmesinden önce bedelin yarısı alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilip satıcıya ödendiğinden, bu satış işleminde KDV hesaplanmaz.

Bedelin Türkiye’ye Döviz Olarak Getirildiği Nasıl Tevsik Edilecek?

a) Yurt dışında bulunan dövizin,

– Türkiye’deki bankaya transfer edilmesi durumunda, yapılan transfer işlemi banka dekontu,

– Türkiye’ye alıcı tarafından fiziki olarak getirilmesi halinde ise, dövizin Türkiye’ye getirilmiş olduğunun gümrük idaresinden alınan beyan formları

ile tevsik edilmesi gerekiyor.

b) Ödemenin, yurt dışındaki bankalar tarafından verilen kredi kartları ile yapılması halinde ise, kredi kartları ile yapılan ödemelere ilişkin dövizin Türkiye’ye getirildiğinin yurt içindeki ilgili banka tarafından verilecek bir dekont veya yazı ile tevsik edilmesi zorunlu.
c) Dövizin Türkiye’ye fiziken getirildikten veya yabancı alıcının Türkiye’de bulunan banka hesabına yurt dışından transfer edildikten sonra, satıcıya banka aracılığıyla ödenmesi halinde, bu ödemenin banka dekontuyla tevsik edilmesi gerekiyor.
d) KDV istisnası açısından, satış bedelinin Türkiye’ye döviz olarak getirilmesi şart. Satış bedelinin satıcı müteahhit ve inşaat şirketlerine döviz veya TL olarak ödenmesi gerektiğine ilişkin bir şart yok. Yurt dışından döviz olarak getirilen bedel, satıcılara Türk Lirası olarak da ödenebilir.

KDV’den İstisna Olarak Satın Alınan Konut veya İş Yerinin Bir Yıl Elden Çıkarılmaması Gerekiyor, Aksi Halde İstisna İptal Ediliyor

KDV’den istisna olarak satın alınan konut veya iş yerinin, bir yıl içerisinde (bir yıllık süre olarak izleyen yılın aynı ay ve aynı günü dikkate alınacak) elden çıkarılmama şartı var.

Aksi halde, istisna nedeniyle satış aşamasında alınmayan KDV, Maliye Bakanlığı tarafından gecikme faiziyle beraber yabancı alıcılardan tahsil ediliyor. Bir yıllık süre dolduktan sonra yapılacak devir işlemlerinde vergi ve tecil faizi aranılması söz konusu değil. Örneğin, 5 Mayıs 2017 tarihinde KDV’den istisna olarak satın alınan konutun 6 Mayıs 2018 tarihine kadar satılmaması gerekiyor. Bu konutun bir yıllık süre dolmadan 3 Nisan 2018 tarihinde satılması halinde, istisna şartları ihlal edilmiş sayılıyor ve konutun satın alma aşamasında alınmayan KDV, bu defa yabancı alıcıdan faiziyle beraber tahsil ediliyor. Ayrıca, bu tahsilat yapılmadıkça da, tapuda yabancı kişinin bu satışına ilişkin olarak herhangi bir işlem yapılmıyor.

Kaynak: KonutDer

Gayrimenkul mü? Vadeli mevduat mı?

Paranızın zaman içinde değer kaybını önlemek hatta para kazanmak mı istiyorsunuz? Genel istek zaten bu yönde. Peki bu tip kıyaslamaları nasıl yapabiliriz.

Mevduat hesaplamak kolay, ana para belli, faizi belli. Ama unutmayın ki faizi kullanacaksanız ana paranızın alım gücü düştükçe değersizleşecektir.

1.000.000 TL’lik bir kapital ile 15 yıllık bir mevduat hesabı getirisine ve aynı sürede kira getirisinin ortalama enflasyon verisine göre artışları olan kira getirileri sonucunda elde ettiğimiz sonucu inceleyelim.

Not: Tablodaki faiz oranı ve stopaj kesintisi 08.06.2017 tarihli, Garanti Bankası web sitesinde beyan ettiği yıllık faiz oranıdır.

Yukurıda da görüldüğü gibi uzun vadeli yatırımlarda gayrimenkul yatırımının enflasyon değerlerinde fiyat artışı gözlemlense bile mevduat getirilerinden %21 daha karlı olduğu sonucu çıkmaktadır.

Şöyle düşünecek olursak, bankalar topladıkları mevduatlara, bu mevduatlardan oluşan yatırım kapitali ile ticari faaliyetlerinden elde ettikleri karlar ile faiz ödemesi yaparlar. Gayrimenkulde finans dünyasının bir yatırım enstrümanı olduğuna göre, bir vadeli mevduat hesabının gayrimenkul yatırımından daha fazla kazandırması mümkün değildir.

Ender AYDOĞDU

Gayrimenkul mü? Menkul kıymet mi?

Gayrimenkul Sertifikası,

Gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen ama yeterli kapitali olmayan yada riski mülkiyet olarak değil menkul kıymet olarak almak isteyenlerin tercihi olacaktır.

Şuan uygulama sadece tek bir TOKİ projesinde uygulansa da ileride yaygınlaşacaktır. Bizim gibi yıllardır bu işi yapan herkesin aklının bir köşesinde bulunan hayal sonun bir model olarak halka arz edildi. Şuan tek seçenekli bir sertifika olduğu için alternatifsiz ve rekabetçi değil ama ileride örnekler çoğalınca rekabetçi bir piyasa yaratabilir ve Borsa İstanbul tarafından Gayrimenkul Borsası olarak sınıflandırılabilir.

Gün geçtikçe değişen finansman kaynaklarına bir yenisi daha ekleniyor. Aslında kimileri için yatırım olan bir emtiya, bir üretici için finansman kaynağıdır. Gayrimenkul almaya bütçesi yetmeyen ve sertifika düzenlenmiş bir projeden Gayrimenkul Sertifikası toplayan bir yatırımcının ileride elde ettiği karla hedefine ulaşması mümkünken, üretici içinde finansman sağlanmış olur. Bu tip yatırım enstrümanlarının, gayrimenkul piyasasındaki üreticilerin daha şeffaf ve doğru işler yapmasını sağlayacaktır. Her sertifika oluşturup satmak isteyen üretici Borsaya kote bir üretim yapacağı için şeffaf bir bilanço ile hareket etmek zorunda olacaktır. Hem üreticiler hemde yatırımcı için ileride daha kaliteli işler ortaya çıkacağı kesin.

Yatırımcı gerçek ve büyük karı aslında sertifikasını satın aldığı projenin bitiminde, TOKİ’nin yapacağı değerleme ve sonrasında gerçekleşecek olan açık arttırmada elde edilecek satışa göre alacak. Bu sebeple öngörülü bir yatırım yapılması gerekir. Bir projenin ortalama yapım süresinin 18 ile 30 ay olduğunu baz alırsak, bugünün fiyatlarının bölge dinamiklerine, satış ivmesine göre 1,5 – 2 sene sonra nerede olacağını tahmin etmek gerekir.

Gayrimenkul Sertifikası yatırımı yapılırken dikkat edilmesi gerekenler,

Projenin konumu,

Bu lokasyondaki yakın projeler ve ulaşım imkanları,

Projenin büyüklüğü,Satış fiyatları,

Üreticinin marka değeri,

Üreticinin önceki pazarlama satış faaliyet başarısı.

Umarız ki sistem yatırımcı tarafından rağbet görür ve hızlanır. Yurt dışı kaynaklı likidite bu kanalla Türkiye’ye daha hızlı ulaşabilir.

Gayrimenkul Sertifikası hakkında geniş bilgi almak için bu web sitesini inceleyebilirsiniz. http://gayrimenkuldesertifika.com/

Ender AYDOĞDU

Müşteri siyah sever

Piyasanın eski günlerini özlediği günlerdeyiz desek yalan olmaz herhalde. Eski satış hikayeleri yerini “kaçan balık çok büyüktü” gibi laflara bıraktıysa doğru gitmeyen bir şeyler varıdır. Olumsuzu parlatmaya başladığımızda, satışları tekrar canlandırmaya çözüm bulmak imkansız hale gelir.

Ne demiş Henry FORD

“Her şey ters gidiyorsa.. Unutma, uçak rüzgarı karşısına alarak yükselir, ardına değil”

Kötü olduğunu düşündüğümüz bir piyasada mutlaka yakalanacak fırsatlar vardır. Strateji geliştirmekten kaçınılmamalı. Yatırım hareketi kazanç hedeflidir ve makulden fazla kazanç, bir zarar edeni yaratır. Alımın azaldığı piyasalarda zarar edeni vurmaya çalışan yatırımcılar çıkar. Her piyasa kendi fırsatını doğuruyor. Böyle bir yatırımcı eğilimine cevap verebilmek için aslında piyasanın iyi durumunda hazırlık yapmak lazım.

Bir malın değeri emsallerinden yüksekse merak edilir, kıyaslanır fiyatı ucuza gidilir ama akılda kalır. Aslında fırsat burada başlıyor der eskiler “Pazarlık marjı”. İskonto oranı doğru kullanılırsa satış yakalanılabilir. Ama emsalden yukarıda fiyat belirlemenin tehlikeli yanları da var. Kar=ihtiras o fiyata hem rakipler, hem de sen alışmaya başlarsın. Alışmaya başladıkça pazarlık marjını düşürürsün, karın arttığını sanırsın, borçlanma dengeni bu karlılığa oturtmaya başlarsın ve satış kabiliyetin azalır. O yüzden dikkatli bir strateji izlemek gereklidir.

Çoğu firma ürünlerinin fiyatlarını belirlerken, kampanya, bayi primi ve peşin ödeme marjlarını hesaba katarak hesaplama yapar. Bu kötü giden pazarda düşen fiyat olmamalı, aksine artan indirim marjı olmalıdır. Kötü giden piyasalarda az ama ciddi alıcılar olur, bu alıcı yüksek indirimli yatırım fırsatı kollayan kişilerdir. Fırsatı yakalayan kişi ise müşteri ile ilk görüşmeyi yapan satışçı olur. Alıcının ciddiyetini sezebilen satıcı pazarlık sürecini ustaca yönetirse, piyasadaki olumsuz hareketi hanesinde artı olarak görür. Bu arada takip edilmesi gereken en önemli hareket ve en zor olanı rakiplerin pazarlık marjlarıdır.

Ender AYDOĞDU

Hızlı gitmek mi? Yoksa Hızlı olmak mı?

Gayrimenkul yatırımı nasıl yapılmalıdır?

Bir gayrimenkul alacakken nelere dikkat edilmelidir?

Evrimin nasıl bir sırası var ise gayrimenkul yatırımında dikkat edilmesi gereken noktalar ve sıralamalar vardır. İhtiyacından fazla gelir elde eden herkesin doğru bir yatırım yapma isteği vardır. Fakat öncelikle kişinin karar vermesi gereken bazı unsurlar vardır.

Profesyonel yatırımcı olmak mı?

Duygusal yatırımcı olmak mı?

Nedir bu profesyonel / duygusal yatırımcı olma kararı? Eğer bir yatırımcı yatırımını kısa sürede amorti edip, kara geçmeye başlamak istiyorsa profesyonel yatırımcı olma kararı almak üzeredir. “Gayrimenkulü alayım ileride belki kullanılır, bu arada değerlenirse kardır.” düşüncesi ise duygusal yatırımcı olma yönünde eğilimlerdir. Her iki yatırım davranışı da piyasada fazlası ile mevcuttur. Aslında duygusal yatırımcı için pek söylenecek bir şey yok, gönül bağı kurabildiği her şeyi satın alabilir. Ama profesyonel bir yatırım için söylenecek çok şey varıdır.

Yatırım yapılacak bölgenin gelişim ivmeleri incelenerek, ileriye dönük bir yatırım kar getirebilir. Ama bölge çok iyi analiz edilmelidir. Belediyelerden gelecekte yapılacak altyapı çalışmaları, ulaşım projeleri ve bölgenin genel imar planlarını profesyonel bir gözün incelemesi gerekir. Ama sadece bir bölgenin gelişimini incelemek gayrimenkul yatırımı için yeterli değildir. Alınacak mülkün yapım yılı, projesi ve tasarımı da yatırımın geri dönüş süresini doğrudan etkileyecektir. Planların verimliliği, binanın teknik özellikleri ve sosyal alanları kullanım amacına uygunsa mülkün tercih edilir bir yatırım aracı olmasını sağlayacaktır. Kira endeksi ise yatırımın geri dönüş süresini belirler.

Profesyonel gayrimenkul yatırımında iki faktör,

Değer artışı
Amortisman süresi

Değer artışı doğrudan gayrimenkulün bulunduğu bölgenin gelişimi ile alakalıdır. Buna ek olarak eğer markalı bir projeden yatırım yapıyorsak, projenin bölgeye kattığı değeri ön görebilmemiz gerekir. Bazen bir proje bulunduğu bölgenin ilk projesi ise gelişimi tetikleyebilir. İlk yatırımcılar her ne kadar kumar oynuyor gibi görünseler de aslında ön görüsü yüksek kişilerdir. Bölgenin ilk projesine yatırım yapmakla, baz fiyatın belirlenmesini sağlamış olurlar, daha sonra ki geliştiricilerin projeleri artık bu baz fiyatın üzerinde özelliklerine göre fiyatlanacaktır. Ya da kentsel dönüşüm alanında yapılan bir yatırım, değişen imar planları ile yatırım değerini çok fazla katlayabilir.

Amortisman süresi ise gayrimenkulün satış fiyatının yıllık kira getirisine oranı ile alakalıdır. Bu oran her ülkeye, her şehire göre değişir. İstanbul’da konutta 18-23 sene, ticari gayrimenkulde 15-18 senelik geri dönüşler iyi yatırım olarak değerlendirilir. 10-12 yıllık örnekler de görülebilir ama kısa süreli kar sağlayan her yatırımın riskleri olduğunu unutmamak gerekir. Bu tip kısa vadeli yatırımlarda, kira getirisi ya projeksiyondur ya da pazardaki kiralama fiyatı düşmüş bir bölgenin, önceki kira getirilerine göre hesap edilirken, düşen yeni pazar fiyatından satış fiyatı belirlenmiş olabilir. Üzerinde ipotekler vs. olabilir ya da kira kontratı kiracıyı mülkün kullanımı konusunda fazla özgür bırakmış olabilir. Amortisman süresine göre hesabı kira getirisi ile yaptıysa yatırımcı, mutlaka kontrat içeriklerine, tapuya işlenmiş şerh ve ipoteklere dikkat etmelidir.

Bu sebeplere göre gayrimenkul yatırımı için “Hızlı gitmek mi? Yoksa hızlı olmak mı?” önemli diye sorabiliriz. Hızlı gidenler, gerekli araştırmaları yapmadan yatırımlarını gerçekleştirenlerdir. Unutmayın kar zararın kardeşidir! Düşünmeden yapılan bir yatırımın karı kadar zararı da olacaktır.

Konut yatırımları eğer bulunduğu bölge hızlı bir gelişim ivmesinde değilse ya da bölgede baz fiyat oluşturan bir ilk proje, ikinci, üçüncü proje değilse genelde duygusal yatırımlardır. Bir de bu tip bir yatırımı kira getirine endekslersek, tabi olunan kanun borçlar kanunu, gelir vergisi dilimi vs. karlı bir amortisman süresi ve kaliteli bir yatırım sınıfında sayılmayacaktır. Kira kontratı konutlarda, her yıl kiracı tarafından enflasyon oranında artış yapıldığı sürece kendini otomatik yeniler.

Ticari gayrimenkul yatırımları ise profesyonel yatırım davranışına daha yakındır. Yatırımcıların çoğu ilk konut yatırımını deneyimlemiş, farklı finansal hesaplar içinde bu yatırıma doğru ilerlerler. Tabi olunan kanun ticaret kanunudur ve stopaj/KDV gibi vergisel ödemeleri kiracınız yapar. Kira kontratları üzerine artışlar açıkca yazılabilir ve kontrat süresi bitimi nettir.

Ender AYDOĞDU

Müşteriyi kazandığın an, kaybetmeye başlarsın..

Her piyasanın çıkış ve inişleri olmalıdır. Bu dalgalanma olmadan yatırımlar değer kazanamaz. Peki kim kaybedecek? İşte kimsenin başına gelmesini istemediği şey bu aslında..

Amerika’da 2008 civarı başlayan mortgage krizi çok iyi bir örnektir. Her yatırımcı kazanıyor, her kredi kullanan kiracı buluyor ve piyasa git gide büyüyordu. Taa ki bankaların, kredili yatırım yapanlara ikinci ipotekleri kullandırmaya başlamasına kadar her şey iyiydi. Çünkü taleple doğru orantılı değer artışı söz konusuydu. Şöyle düşünelim herkes gayrimenkul yatırımı yapmak isterse, piyasa yoğun talebe yükselen fiyatlama ile cevap verir. Yükselen değer, ilk kullandırılan değerden belli bir oranda arttıysa ve bu geçen zaman içinde ilk kullanılan kredinin %30-%40’ı ödendi ise, ilk verilen ipotekten boşa çıkan bir bedel oluşur. İşte vakit kaybetmeyen genius finans piyasası çalışanları ikinci ipotekleri oluşturup yeni krediler verip, bu yeni ipotekleri menkul kıymete dönüştürüp satmaya başlarlar. (yanlış anlaşılmasın, ikincil ipotek 2008 Amerika Mortgage Krizinden çok çok önce de vardı, sadece nihai tüketiciye uygulanmıyordu.) Böylelikle herkes, birden fazla gayrimenkul alabilecek ya da eskiyen mutfaklarını dekore ettirebilecek para kaynağına sahip olacaktı.

Peki piyasanın doygunluğu? Hesaba katılmamış mıydı? Tabi ki hesaplanmıştı. Finans cephesinde önce model oluşturulur, risklerine bakılır ve her senaryo düşünülür. Her iyi ve kötü senaryonun da bir çıkış noktası vardır. Son kullanıcıya verilen tüm bu ipotekli kredilerdeki talep, piyasanın doygunluk zamanı geldiğinde azalmaya başladı. Bu arada oluşan bir balonu tetiklemek üzereydi.

Değer artışı durmuş ve düşmeye başlayan gayrimenkuller, Likidite kaynaklarının durması, o güne kadar yapılmış finans kuruluşları ve yan sektörlerdeki istihdamın hızla işten çıkartmaları, işsizlikle başlayan ve en sonunda ödenemeyen krediler.

Peki kötü senaryo başladıysa, baştan düşünülen önlem paketi? O nerede?!

İşte önlem paketi devreye giriyor. Birincil ipotekler sayesinde oluşturulmuş, ikinci ve üçüncü ipotekler sayesinde yaratılıp satılmış menkul kıymet kağıtları… Bir kaç finans şirketini batırırsak ne olur? Elinizde kağıttan başka ne kaldı?

İşte bir krizi ihraç etmenin en güzel ve en etkili yolu… Kendi topraklarında biraz işsizlik, biraz el koyulan ipotekler.. (ama verilen kredi değerinden daha düşük) Peki ya dışarıda? Halka verilecek krediler için likidite çözümü olarak dışarıya satılan kağıtlar? Onlar nerede? Sizce bu kağıtları, kendi içinde halka satsa kısır döngü oluşmaz mıydı? Tabi ki kaynak Avrupa! Bir sistemin işleyip ilerlemesi için, mutlaka bir dış kaynak gereklidir ama kaynaklar kar görmedikçe beslenmeye devam etmezler. Tabi ki kar vaad etmelisin ama bir yere kadar..

İşte o büyük batış ve kar umuduyla beklerken sonu hüsran. Kim için? Artık sorunun cevabı çok basit. 🙂

Her yükselen değerin, bir gün düşmesi gerekir ki yeniden yatırım değeri olsun. Şimdi yeni kaynak arayışında olanlar daha sert yöntemler uyguluyor.

Bunca zaman uygulanan yöntem hiç değişmedi. İhtiyacı belirle;

Amerikan halkının ihtiyacı, ürettikleri ürünleri güzel pazarlayan ve dünyaya satabilen yetenekler hızla zenginleşmeye başladı. Çünkü dünyanın öbür ucunda, savaştan ve fikir çatışmalarından uzak bir hayat sürüyorlardı. (Yaşadıkları iç savaş dönemini saymazsak) Bu zenginlik, çalışanları için ihtiyaç listesini arttırdı. “Amerikan rüyası”, aile, bir ev, iki çocuk ve bir evcil hayvan. Halkının ihtiyacını iyi belirleyen yöneticiler, herkesin bir ev alabilmesini kolaylaştıracak yöntemler geliştirdiler. “Mortgage” Yazının başında da söylediğim gibi her parlak fikrin bir düşüş noktası olması lazım. Her durumda satış yapılan bir piyasada değer yaratmak önemlidir. Bu harika bir örnek, parlayan ve çok kazanılan bir piyasa, yavaş yavaş batacağına, moraller bozulacağına hızlı batırmak ve tekrar parlatmak. Muhteşem bir fikir 😉

Şimdi bir ürünü satmak için bir müşteri bulduğumuzda onu mutlu etmek için neler yaptığımıza bakalım. Müşterimizin ihtiyaçlarını belirledik, fiyatta anlaştık, ürünü sattık. İşimiz bitti mi? Yeni başlıyor.

Sattığınız şey bir gayrimenkul ise sunacağınız yan hizmetlerde birlikte geliyor. Eğer projeden satılmış bir gayrimenkul sattıysanız, teslim aşamasına kadar geçen sürede müşteri sorularına ve çevreden gelen seslerle uğraşmalısınız. Müşteri asla durmaz, satın almış olsa bile, daha iyi fiyata var mı? Daha iyisi var mı? Benimle birlikte başka bir arkadaşım daha aynı yatırımı yapar mı? Sorularına cevap arar. Zaten hazırda var olan bir gayrimenkul sattıysanız, yatırımcı ise kiracı bulmanız gerekli, kiracısı varsa onun kiracısının devam olması için elinizden geleni yapmaya çalışırsınız. Satış sırasında verilen sözler asla unutulmaz, hatta verilmeyenler bile bile unutulmaz bazen. Yukarıdaki gibi bir krizin ortasında bir satış yaptıysanız, işiniz de gerçekten usta olmanız gereklidir. Hele ki Amerika gibi yarattığı krizi kendine fayda olarak dışarıya ihraç edebilen bir ülkede yaşamıyorsanız. Siz krizin üçüncü aşamasındasınız, ilk zararı gören Avrupa’nın kaynak arayışında pazar olabilecekken müşterilerinizi yönetmeyi ve aynı zamanda satışa devam etmeyi bilmelisiniz.

Kolay mı “müşteriyi kazandığın an kaybetmeye başlamak?” Bunun her zaman böyle olacağını bilerek yaşarsan kolay! Kriz olmasa, rakiplerin var, rakiplerin olmasa fısıltı gazetesi var. Burada yapman gereken sattığın ürünün piyasanın içerisinde ayrışmasını sağlamak ve bunu her zamankinden daha iyi anlatabilmek. Aslında bu bir ekip işi, iyi tanıt, iyi yönet ki farkın görünsün..

Az bulunan, farklı görünen, kalitesi iyi anlatılan şey her koşulda değer kazanır.

Ender AYDOĞDU