Harika planlanmış şehirlerde yaşamayı istemeyen yoktur. Barcelona, Washington DC, Jaipur, La Plata gibi.. Bu tip şehirler için çalışılıyor.. Ama tek fark, burada, İstanbul’da geçmişin üzerine yapılıyor ve bu gerçekten zor. Uzmanlık alanım şehir plancılığı değil tabi ki ama yenilenen bir şehirde gayrimenkul satış işinde çalışıyorsan bazı hataları görmeye başlıyorsun.
Gelişimin sürdürülebilir olması için şüphesiz karlılık olması gerekir. Her kentsel dönüşüm alanında maksimum kazanç elde etmek isteyen geliştiricilere fiyat ve değerleme denetimi getirilmediği sürece, bölgesel fiyat dağılımı dengesiz yükselmeye devam edecektir.
İstanbul’un kentsel dönüşüm bölgelerinden Fikirtepe’i ele alalım. C sınıfı bir yapılaşmanın olduğu bir bölgede residencelar inşaa ediliyor ve fiyatlar neredeyse Bağdat Caddesi ortalamasında. Bir mahalle kültürünü ve yaşam alışkanlıklarını yitiriyor. Kötü yaşam koşullarının ne kültürü var diyebilirsiniz. Her yaşam alanının alışkanlıkları varıdır. Sırf daha fazla kar etmek amacıyla, çocukları okullarından edip, insanları komşularından ayırıp sırf daha pahalı bir mahalle yaratacağım diye farklı bir bölgeye taşınmak zorunda bırakmak doğru değildir. Bölgeler zaman içerinde daha homojen bir şekilde zenginleşebilir ama bunu hızlı bir yıkım ve yerine alınamayacak kadar pahalı binalar yapmakla çözüme ulaşmak ekonomik koşullarla halka tecrit dayatmasıdır.
-Ama “Bu hamleden o mahalle halkı kazanç sağlıyor.” Şüphesiz!.. Ama kazanç sağlamak yeni yaşam koşullarına ayak uydurabilecek düzeye getirmiyor. Yenilenen bölgelerin etrafında oturan ve bu alanlarda yatırım yapmayı hedefleyen orta gelirli kişiler, gelirleri doğrultusunda şehir dışına itiliyor.
Aslında dengesizlik, tamamen kazancın yer değiştirmesi.. “Düzensiz ve dengesiz bir değişim.” Üniversite mezunu, bir yöneticisiniz ve yaşam alışkanlıklarınız merkezi bir bölgede ve yan mahalleniz kentsel dönüşüm amaçlı yıkıldı yenilenecek. Buradan bir gayrimenkul sahibi olma şansına sahip olmalısınız. Şuan ihtiyaç, beyaz yakalının yaşam alışkanlıklarını devam ettirdiği bölgede, orta segment projelerdir.
İstanbul bu dengesiz değişimden acı sonuçlar çıkartıyor, yüksek kar amaçlı yapılan lüks projelerdeki satılamayan stoklar geliştiricilerin canını sıkıyor. Umarım bu hataları İzmir gibi şehirler tekrar etmez. Her gelişimin ilk olanından çıkartılacak dersler vardır. İyi değerleme, verilen imarlarda geliştiricilere getirilecek yapı sınıflandırma kısıtlamaları ve yaşam alışkanlıklarına saygı bizim bu dönüşümün daha mantıklı yapmasına olanak sağlayacaktır.
Kaliteli ve pahalı üretip satılmaması mı? İhtiyaca göre üretip, alıcısıyla buluşturmak mı?
Piyasanın eski günlerini özlediği günlerdeyiz desek yalan olmaz herhalde. Eski satış hikayeleri yerini “kaçan balık çok büyüktü” gibi laflara bıraktıysa doğru gitmeyen bir şeyler varıdır. Olumsuzu parlatmaya başladığımızda, satışları tekrar canlandırmaya çözüm bulmak imkansız hale gelir.