Gayrimenkul piyasalarında fiyat dengesizlikleri hep konuşulur ama bir çözüm getirmek adına kimse elini taşın altına sokmaz. Bunun çokça sebebi var tabi;
- Değerleme yetersizliği
- Ortak piyasa oluşturma kültürü olmayışı
- Kalite üretimi yerine kar odaklı proje gelişimi v.b
İmar kurallarına göre anlaşılan parsellerde her ölçekte firma bir proje geliştiriyor ve birbirlerinden aldıkları tüyolar ile bir fiyat oluşturuyorlar. Bu oluşturulan fiyatlar genelde sahada ki büyük bir firmanın proje satış fiyatı baz alınarak ve proje kıyaslaması yapılarak veriliyor. Tabi burada anlaşılan parselin, anlaşma şartları üzerine eklenen kar göz doyurursa.. Bu zamanla, sosyal tesisleri yetersiz ya da yapı kalitesi diğerlerinden daha düşük olan bir projenin fiyatının, sırf inşaatına diğerlerinden sonra başladı diye daha pahalıya satışa çıkması ile sonlanıyor. Sonuçları, daha inşaat süreleri tamamlanmadan hızla şişen bir fiyat balonu olarak görüyoruz. Oysa bunu daha kontrollü ilerletmenin yöntemleri olmalı..
Yeni bir bölge imara açılıyor ve geliştiriciler projelerini oluşturmaya başlıyor. Bu aşamadan önceki planlamalara biraz daha önem verilmeli. İmara açılan bölgede yapılması planlanan proje büyüklükleri önceden belirlense ve yeni imar alanındaki projelerden sadece %25-30’unu tek geliştirici üstlenebilecek, kalan kısmında konsorsium veya fon ile oluşturulan sermayeler bu bölgede proje geliştirilebilir kuralı konsa, hem büyük firmalar, hem de daha küçük ölçekli firmaların iş olanakları açılır. Küçük ölçekli firmalar, birleşerek bu bölgenin kentsel dönüşüm projesini oluşturacaklar.
Birleşimlere hep sıcak bakmışımdır. Fikirler gelişir ve güçler birleşir bunun matematiksel kanıtı bile var.
Böyle bir yöntem ile küçük sermayeler birleşerek büyük oyunda olabilirler. Diğer taraftan bölge fiyat dengesinin kontrolü daha kolaylaşır.
Ataşehir bölgesini ele alalım. İlk model gayet düzgündü, birleşerek proje üreten şirketler ve tek geliştiriciler.. Ama bölge %80 tek geliştiricilere kaldı. Sonradan bölgede proje üretmeye çalışan küçük ölçekli geliştiriciler fiyatlarını öyle bir belirlemek zorunda kaldılar ki, sahil kesimindeki fiyatlara denk fiyatlar oluştu. Bunun örneklerini şuan Avrupa yakasında da yaşıyoruz. Göktürk ve Beşiktaş fiyatları neredeyse denk fiyatlar. Bunun sebebi Beşiktaş kentsel dönüşüm alanlarında büyük proje yapmak mümkün değil, Göktürk önce büyük sonra küçük geliştiricilerin pazarı olduğundan şuan semtler arası fiyat dengesizliğinden nasibini alır durumda.
Gayrimenkul piyasasının gelişmesi için şirket birleşmelerinin artması ve proje ölçeklerinin büyütülmesi gerekir. Mahalleleri oluşturmak için 3-4 konsorsium yeterli olabilecek bir düzenlemenin şart olduğunu düşünüyorum.
Ender AYDOĞDU