Gayrimenkul yatırımı nasıl yapılmalıdır?
Bir gayrimenkul alacakken nelere dikkat edilmelidir?
Evrimin nasıl bir sırası var ise gayrimenkul yatırımında dikkat edilmesi gereken noktalar ve sıralamalar vardır. İhtiyacından fazla gelir elde eden herkesin doğru bir yatırım yapma isteği vardır. Fakat öncelikle kişinin karar vermesi gereken bazı unsurlar vardır.
Profesyonel yatırımcı olmak mı?
Duygusal yatırımcı olmak mı?
Nedir bu profesyonel / duygusal yatırımcı olma kararı? Eğer bir yatırımcı yatırımını kısa sürede amorti edip, kara geçmeye başlamak istiyorsa profesyonel yatırımcı olma kararı almak üzeredir. “Gayrimenkulü alayım ileride belki kullanılır, bu arada değerlenirse kardır.” düşüncesi ise duygusal yatırımcı olma yönünde eğilimlerdir. Her iki yatırım davranışı da piyasada fazlası ile mevcuttur. Aslında duygusal yatırımcı için pek söylenecek bir şey yok, gönül bağı kurabildiği her şeyi satın alabilir. Ama profesyonel bir yatırım için söylenecek çok şey varıdır.
Yatırım yapılacak bölgenin gelişim ivmeleri incelenerek, ileriye dönük bir yatırım kar getirebilir. Ama bölge çok iyi analiz edilmelidir. Belediyelerden gelecekte yapılacak altyapı çalışmaları, ulaşım projeleri ve bölgenin genel imar planlarını profesyonel bir gözün incelemesi gerekir. Ama sadece bir bölgenin gelişimini incelemek gayrimenkul yatırımı için yeterli değildir. Alınacak mülkün yapım yılı, projesi ve tasarımı da yatırımın geri dönüş süresini doğrudan etkileyecektir. Planların verimliliği, binanın teknik özellikleri ve sosyal alanları kullanım amacına uygunsa mülkün tercih edilir bir yatırım aracı olmasını sağlayacaktır. Kira endeksi ise yatırımın geri dönüş süresini belirler.
Profesyonel gayrimenkul yatırımında iki faktör,
- Değer artışı
- Amortisman süresi
Değer artışı doğrudan gayrimenkulün bulunduğu bölgenin gelişimi ile alakalıdır. Buna ek olarak eğer markalı bir projeden yatırım yapıyorsak, projenin bölgeye kattığı değeri ön görebilmemiz gerekir. Bazen bir proje bulunduğu bölgenin ilk projesi ise gelişimi tetikleyebilir. İlk yatırımcılar her ne kadar kumar oynuyor gibi görünseler de aslında ön görüsü yüksek kişilerdir. Bölgenin ilk projesine yatırım yapmakla, baz fiyatın belirlenmesini sağlamış olurlar, daha sonra ki geliştiricilerin projeleri artık bu baz fiyatın üzerinde özelliklerine göre fiyatlanacaktır. Ya da kentsel dönüşüm alanında yapılan bir yatırım, değişen imar planları ile yatırım değerini çok fazla katlayabilir.
Amortisman süresi ise gayrimenkulün satış fiyatının yıllık kira getirisine oranı ile alakalıdır. Bu oran her ülkeye, her şehire göre değişir. İstanbul’da konutta 18-23 sene, ticari gayrimenkulde 15-18 senelik geri dönüşler iyi yatırım olarak değerlendirilir. 10-12 yıllık örnekler de görülebilir ama kısa süreli kar sağlayan her yatırımın riskleri olduğunu unutmamak gerekir. Bu tip kısa vadeli yatırımlarda, kira getirisi ya projeksiyondur ya da pazardaki kiralama fiyatı düşmüş bir bölgenin, önceki kira getirilerine göre hesap edilirken, düşen yeni pazar fiyatından satış fiyatı belirlenmiş olabilir. Üzerinde ipotekler vs. olabilir ya da kira kontratı kiracıyı mülkün kullanımı konusunda fazla özgür bırakmış olabilir. Amortisman süresine göre hesabı kira getirisi ile yaptıysa yatırımcı, mutlaka kontrat içeriklerine, tapuya işlenmiş şerh ve ipoteklere dikkat etmelidir.
Bu sebeplere göre gayrimenkul yatırımı için “Hızlı gitmek mi? Yoksa hızlı olmak mı?” önemli diye sorabiliriz. Hızlı gidenler, gerekli araştırmaları yapmadan yatırımlarını gerçekleştirenlerdir. Unutmayın kar zararın kardeşidir! Düşünmeden yapılan bir yatırımın karı kadar zararı da olacaktır.
Konut yatırımları eğer bulunduğu bölge hızlı bir gelişim ivmesinde değilse ya da bölgede baz fiyat oluşturan bir ilk proje, ikinci, üçüncü proje değilse genelde duygusal yatırımlardır. Bir de bu tip bir yatırımı kira getirine endekslersek, tabi olunan kanun borçlar kanunu, gelir vergisi dilimi vs. karlı bir amortisman süresi ve kaliteli bir yatırım sınıfında sayılmayacaktır. Kira kontratı konutlarda, her yıl kiracı tarafından enflasyon oranında artış yapıldığı sürece kendini otomatik yeniler.
Ticari gayrimenkul yatırımları ise profesyonel yatırım davranışına daha yakındır. Yatırımcıların çoğu ilk konut yatırımını deneyimlemiş, farklı finansal hesaplar içinde bu yatırıma doğru ilerlerler. Tabi olunan kanun ticaret kanunudur ve stopaj/KDV gibi vergisel ödemeleri kiracınız yapar. Kira kontratları üzerine artışlar açıkca yazılabilir ve kontrat süresi bitimi nettir.
Ender AYDOĞDU